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가계부채 관리협의체는 늘어나는 가계부채의 안정적인 관리 방안을 모색하기 위해 지난 7월 '가계부채 종합 관리방안'을 발표했다.
금융위, 기재부, 한은, 금감원 등으로 구성된 가계부채 관리협의체는 늘어나는 가계부채에 대한 현황과 인식을 공유하고, 안정적인 관리 방안을 모색하기 위해 지난 4달간 총 13차례 회의를 거쳐 '가계부채 종합 관리방안'을 마련했다. 이번 대책은 크게 △분할상환 관행 정착 △상환능력 심사 선진화 △상호금융권 비주택대출 관리 강화 △가계부채 상시점검반 구성 등을 골자로 하고 있다.
분할상환 관행 정착 = 대출구조를 현행 '일시상환, 거치식 위주'에서 '원칙적 분할상환'으로 개선해 "처음부터 나누어 갚아나가는 방식"으로 바꿔 빚을 늘리는 구조에서 빚을 갚아나가는 구조로 전환된다. 협의체는 우선 내년 1월부터 아파트나 연립빌라 등 주택을 새로 구입할 때 연봉 대비 원리금 상환액인 총부채상환비율(DTI)과 집값 대비 대출금을 뜻하는 주택담보대출비율(LTV)이 각각 일정 비율(60% 예정)을 초과한 대출금에 대해 분할상환을 의무화하기로 결정했다.
상환능력 심사 선진화 = 기존의 '담보 중심' 심사에서 '상환능력 중심'으로 바꿔 처음부터 갚을 수 있는 만큼 대출받을 수 있도록 개선한다. 내년부터는 주택담보대출이 아닌 신용대출 등 다른 대출의 원금도 DTI 계산에 반영하기로 했다. 현행 DTI 계산 방식은 주택담보대출의 경우 원금과 이자를 모두 반영하지만, 기타 부채는 이자만 셈했다.
그러나 내년부터 기타 부채도 이자뿐 아니라 원금상환액까지 포함해 DTI를 계산하기 때문에 주택담보대출이 아닌 다른 대출이 있는 사람이 주택담보대출을 받으면 대출 한도가 줄어들 예정이다.
제2금융권 비주택대출 관리 강화 = 상대적으로 규제가 느슨한 상호금융 등 제2금융권의 비주택대출이 과도하게 증가하지 않도록 관리를 강화할 방침이다. 정부는 9월부터 상호금융권의 주택이 아닌 토지, 상가 등 부동산담보대출 담보 인정 최저한도를 기존 60%에서 50%로 축소하고, 향후 더 축소할 방침이다. 또 상호금융권 주택담보대출에 대해서도 일시상환 대출을 분할상환 대출로 전환하도록 유도할 계획이다.
가계부채 상시점검반 가동 = 정부, 금융사, 신용정보사 등이 참여하는 '가계부채 상시점검반'을 가동해 금융사별 가계부채 등을 모니터링 할 계획이다. 국제적으로 도입중인 자본건전성 규제 도입 시 가계부채 요소를 반영해 추가자본을 적립하도록 하는 등 금융시스템 대응력 강화할 방침이다. 또 은행, 증권사, 보험사 등 금융회사의 데이터를 금융감독원에 집중해 모니터링을 집중할 예정이다.
KB금융지주경영연구소의 ‘가계부채 종합 관리방안 주요 내용 및 주택시장 영향’ 보고서 내용을 중심으로 이번 정부의 대책 및 향후 영향을 살펴본다.
정책의 배경
지난해 대출규제 완화 이후 주택담보대출이 큰 폭으로 증가했다.
정부는 지난해 7월 LTV·DTI 규제완화 등 주택담보대출에 대한 규제완화를 실시했다. 새경제팀은 세계경제 회복 둔화 및 구조적 요인 등으로 경기 개선세가 주춤하고 있다고 판단하고, 내수 활성화, 민생안정, 경제혁신을 주요 정책 방향으로 선정했다.
주택시장 침체가 내수를 제약하는 핵심 문제로 인지하고 LTV·DTI 규제 완화를 통한 주택시장 정상화를 주요 정책과제로 선정했다.
대출규제 완화 이후 주택담보대출은 큰 폭으로 증가했으며, 가계부채 급등에 대한 우려가 확산됐다. 예금취급기관과 기타금융기관의 주택담보대출은 2014년 7월말 508.3조원에서 2015년 5월말에는 562.6조원으로 10.7% 증가했다. 주택담보대출 매월 평균 순증액은 2014년 8월을 기점으로 2배 이상 증가했다.
대출규제 완화 이후 예금은행 주택담보대출이 가장 큰 폭으로 증가했다. 2015년 5월말 기준 주택담보대출은 562조 5,995억원이며, 예금은행 주택담보대출이 384조 549억원으로 68.3%를 차지하고 있다. 대출규제 완화 이후 주택담보대출 비중 변화를 보면 예금은행이 1.6%p 증가한 반면, 비예금은행은 1.8%p 감소했다.
주택금융공사 모기지론이 포함된 기타금융기관의 경우 0.2%p 증가하였으나, 안심전환대출로 인한 대출증가액이 추가로 반영될 경우 비중 상승폭은 더 커질 전망이다.
가계부채 증가 원인에는 금리하락과 수도권의 주택 경기 회복 등이 복합적으로 작용하고 있다. 주택매매가격 전년동월비 추이를 보면 2013년 하반기를 저점으로 경기회복국면이 진행되고 있으며, 특히, 2014년 하반기 들어 수도권이 플러스(+)로 반전되고 있다. 주택담보금리는 2012년 이후 지속적으로 하락세를 보여왔으며, 특히 올해 들어 두차례나 기준금리 인하가 이루어 지면서 3% 미만으로 하락하는 등 역대 최저 수준이다.
정부입장에서는 주택경기 활성화 기조는 유지하되 가계부실에 대한 우려는 조절할 필요성이 증가하고 있다.
2분기 GDP 증가율이 전분기 대비 0.3%에 그치는 등 국내 경제 성장률이 기대에 미치지 못하는 상황에서 내수회복의 수단으로 삼았던 주택경기 활성화에 대한 니즈는 여전히 큰 상황이다.
정부는 가계부태 증가에 대한 우려 증가에도 여전히 시스템 리스크로의 확산 가능성은 제한적이라고 판단하고 있다. 주택담보대출 연체율이 0.35%(6월말)로 낮은데다, BIS비율도 13.9%(3월말)로 금융회사 흡수손실능력도 충분하다고 판단하고 있다. 상환능력이 양호한 소득 4~5분위 가구가 가계부채의 70%를 보유하고 있고, 금융자산이 금융부채 대비 2배 이상 크고 최근 지속적으로 증가하고 있다.
또한 안심전환대출 등으로 고정금리·분할상환 대출 비중이 증가하면서 외부 변동성에 대한 대응능력이 높아진데다 시장금리 하락으로 가계의 이자상환부담도 전반적으로 완화된 것도 리스크완화의 요인으로 평가되고 있다.
그러나 경기회복이 더디게 진행되면서 부채증가 속도가 소득증가 속도를 상회하는 등 급격하게 증가하고 있는 부채 총량에 대한 부담은 큰 것으로 보인다. 부채 상환부담으로 인한 가계소비 위축 등 거시경제 개선에 부담은 물론 대출자의 상환능력을 초과하는 한계대출 비율도 증가할 우려가 있다. 따라서 가계부채증가에 따른 거시경제 부담 가능성 및 부실위험에 대한 선제적 대응 방안을 마련할 필요가 있다.
가계부채 종합 관리방안 주요 내용
인위적 대출억제보다는 사전 위험관리 시스템으로 전환 = 정부는 가계부채의 상환능력 제고를 위한 가계소득증대, 서민·취약계층 지원 강화와 함께 가계부채 종합관리 방안을 추진키로 했다.
(가계소득 증대) 확장적 거시정책 및 고용·임금 등 분야별 활력강화 정책을 통해 명목성장률을 높여 상환능력을 제고키로 했다.
(가계부채 관리강화) 거시경제에 부담이 되지 않으면서 분할상환 구조 정착, 상환능력심사 강화 등 선제적 위기관리를 강화키로 했다.
(서민층 지원강화) 서민층에 대해 이자부담을 완화하고 고용·복지 연계 지원을 강화하는 등 서민가계 안정 노력을 기하기로 했다.
가계부채 관리방안은 인위적인 대출억제가 아닌 사전 위험관리와 이를 유지하기 위한 시스템 구축에 중점 = 정책에서 밝히고 있는 관리방안의 네가지 틀은 다음과 같다.
첫째, 대출구조를 “처음부터 나누어 갚아나가는 방식”으로 개선하여 빚을 늘리는 구조에서 빚을 갚아나가는 구조로 전환한다는 것이다.
둘째, 금융회사 스스로 “상환능력심사 방식을 선진국형으로 개선”하여 처음부터 갚을 수 있는 만큼 대출이 취급되도록 유도한다는 방침이다.
셋째, 상대적으로 규제가 느슨한 상호금융 등 “제2금융권 非주택대출”이 과도하게 증가(풍선효과)하지 않도록 관리를 강화한다는 방침이다.
넷째, “금융회사·주택금융공사·가계의 대응력을 제고”하는 한편, “관계기관 합동으로 모니터링”을 대폭 강화한다는 계획이다.
고정금리·분할상환 중심으로 대출 구조 개선
변동금리 위주, 거치식 위주 대출에 따른 원금미상환은 국내 주택담보대출시장의 가장 큰 문제점으로 지적되어 왔다. 금융위기 이후 국내 가계부채에 금리 및 주택가격 변동리스크에 대한 인식이 커지면서, 2010년 이후 정책적 차원으로 고정금리·분할상환대출 취급을 증가시켰다.
국내 주택담보대출의 행태를 기존 변동금리·일시상환대출에서 장기간 고정금리로 처음부터 자연스럽게 분할 상환해 나가는 행태로 정착을 시도했다.
고정금리 대출 비증 증가에 대한 감독과 금융권의 노력이 지속되면서 신규대출 기준 고정금리의 비중은 2/4분기 기준 50%를 상회하고 있다.
최근 안심전환대출로 인해 실적이 증가한 점을 감안하여 기존에 추진중이던 분할상환 대출과 고정금리 대출의 목표를 상향 조정했다. 정부는 2015년 6월말 기준 분할상환과 고정금리 대출의 비중을 약 33%로 예상했다.
고정금리의 경우 금융회사의 자금조달 구조 수정이 선행되어야 하기에 인센티브 지원하는 형태로 고정금리 비율 확대 추진키로 했다. 커버드본드 발행 및 유동화 등 장기자금 조달 수단의 활용을 적극적으로 유도한다는 방침이다.
주택금융신용보증기금 출연료 감면 등 우회적 인센티브 제공을 통한 금리인하 혜택으로 대출자에게도 인센티브 혜택이 미칠 수 있게 추진키로 했다.
은행권이 먼저 분할상환 원칙을 수립하고, 대출자는 분할상환 형태를 수용하는 방식으로 추진할 방침이다. 은행권 스스로 분할상환에 대한 세부 가이드라인을 작성하여 ‘16년 1월부터 적용할 계획이다. 대출자는 은행이 수립한 가이드라인에 맞춰 그동안 자산규모 및 소득 대비 과도한 규모의 레버리지를 활용하던 관행에서 처음부터 빚을 갚아나가는 형태로 정착을 시도하고 있다.
채무상환능력 심사 강화
상환능력심사 내실화를 위해 담보 중심의 여신심사 관행을 대출자의 채무상환능력 중심으로 전환하고, 객관적 소득증빙자료를 활용하도록 채무상환능력 심사 기준을 강화할 방침이다.
객관적으로 입증 가능한 소득 증빙 자료만 채무상환능력 심사에 적용한다는 계획이다. 신용카드 사용액 등 신고소득 자료나 최저생계비를 활용한 상환능력 심사는 심사단계를 상향하는 형태로 유도하여 채무상환능력 심사 기준을 강화할 계획이다. 단, 의료비 등 긴급한 자금의 수요나 상속 등으로 인한 채무인수 등은 예외를 인정할 방침이다.
전반적으로 객관적 소득증빙이 어렵거나 낮은 자영업자, 주부 등의 경우 상환능력 심사가 강화로 대출 취급에는 상당부분 차질이 불가피할 것으로 추정되고 있다. 또한 LTV·DTI 기준이 동시에 60% 초과하는 대출의 경우 LTV 60%를 초과하는 대출금은 대출개시 시점부터 분할상환을 의무화할 예정이다.
LTV·DTI기준은 70%를 유지하면서 필요에 의해 최대 규모까지 대출을 받아야 하는 대출자에게는 다소 무거운 상환부담을 지우면서 대출상환을 유도할 계획이다. 그동안 DTI규제가 적용되지 않았던 지방에서도 'LTV·DTI 60% 동시초과 분할상환 의무화'를 통해 사실상 DTI가 적용되는 효과가 발생했다. 또, LTV·DTI비율이 60%를 초과하지 않더라도 금리 우대 등 인센티브 제공을 통해 분할상환을 유도할 계획이다.
총체적 상환부담을 고려하는 방식으로 사실상 DSR 규제 적용함으로써 기타부채의 원리금 상환액까지 채무상환평가시 고려하여 심사하게 된다. 대출자의 전체 대출의 실제 잔액, 상환구조, 금리 등을 집중화하여 대출심사시 총 대출 잔액의 원리금 납부금액을 기준으로 채무상환능력을 심사할 계획이다.('16년 말 시행예정)
상대적으로 다중 고액 채무자 위주로 추가 대출기회를 제한시킴으로 대출자가 과도한 부채부담을 지는 것을 원천적으로 차단했다. 은행연합회 집중정보를 대출잔액 정보 외 원금상환구조, 금리 조건 정보까지 확대키로 했다.
한편, 신규분양시 발생되는 중도금 및 잔금 대출은 분할상환 및 상환능력심사에서 예외 적용할 계획이다. 신규 주택 분양 후 입주시 일반적으로 발생시키는 잔금대출의 경우 분할상환 및 채무상환능력 심사를 강화하게 될 경우 입주시 잔금 부족에 따른 입주지연 등 또 다른 문제를 야기할 가능성이 커졌다. 이러한 혼란을 피하기 위해 금번 관리방안에서는 신규분양주택에 대한 담보대출은 기존 관행대로 대출규제를 적용할 예정이다.
상호 금융권 등 제2금융권 관리 강화
주택담보대출 관리 강화에 따라 제2금융권 비주택대출이 과도하게 증가하지 않도록 관리한다는 방침이다.
과거 은행권 LTV·DTI대출 규제시 제2금융권 대출 증가로 이어진 경험을 감안하여, 사전적으로 대응하기 위함이다. 담보대출 취급시 담보평가의 객관성적정성 제고를 위해 대출과 감정평가 업무담당자 분리, 외부감정 평가법인 무작위 선정하게 된다.
토지 상가담보대출(약120조) 담보인정한도 기준을 강화하기 위해 담보인정한도를 지역별 담보종류별 경략률을 기반으로 설정하고, 각종 가산제도를 정비할 계획이다. 최저한도를 60%에서 50%로 하향조정하고, 향후 단계적으로 축소할 방침이다.
또한 인센티브 부여 등을 통해 주택담보대출 분할상환 적극 유도하고, 예탁금 비과세제도를 단계적 추진을 통해 과도한 수신증가 억제를 추진하는 등 제2금융권에 대한 관리방안을 포함시켰다.
금융회사·주택금융공사·가계의 대응력 제고
은행권의 자본확충, 유한책임대출 시범 도입 등을 통해 시장의 충격 발생시 대응력을 강화할 계획이다. 은행권 자본적립 강화를 통해 금융시스템의 대응력 강화를 위해 자본건전성 규제 도입시 가계부채 요소를 반영하여 추가자본 적립하도록 하는 등의 강화방안을 2016년부터 시행된다.
주택금융공사 역량강화 및 MBS시장 활성화를 위해 수권자본금 한도를 확대(2조원→5조원)하고, 지속적 추가출자로 자본건전성을 보강할 방침이다. 주택도시기금, 연기금 등의 적극적인 MBS 시장조성 역할을 유도하고, 투자자 다변화 위해 해외MBS 발행 추진(연 5억불 내외)하는 등 활성화 방안을 마련했다.
지난해 9월 서민주거안정방안의 하나로 제시된 유한책임대출 주택도시기금의 유한책임대출(비소구대출)요건 구체화 등을 통해 시범사업 연내 시행할 계획이다. 비소구대출은 기존의 주택담보대출과는 달리, 채무자의 상환책임이 담보물인 해당주택의 가치에 한정되어 있어 채무자에게 추가적인 상환청구를 할 수 없는 제도다.
현재 국내 주택담보대출은 소구권(遡求權)이 있으며, 대출자가 상환이 불가능할 경우, 담보주택 처분 이후에도 부족한 대출금 회수를 위해 채무자의 다른 자산이나 급여까지 압류가 가능하다. 정부는 일정 기준을 통해 시범적으로 시행 후 점차 확대할 계획이다.
영향 및 시사점
가계부채에 대한 정부의 기본적인 입장은 현재까지는 관리가 가능한 수준이라는 입장이었으나 가계대출 부실의 위험성을 감안하면 급격한 가계대출 증가는 매우 부담스러운 상황이다.
직접적인 규제가 아닌 대출자의 상환능력 심사를 강화하고 원리금 분할상환으로 유도하는 정책방향은 기본적으로 바람직하다고 판단하고 있다. 주택경기에 대한 활성화에 대한 의지는 여전히 가지고 있는 것으로 보이나, 관리 가능한 부분의 부실위험에는 대처하겠다는 의도다. 주택시장 내부적으로도 과도한 대출은 향후 불안 요인으로 작용할 가능성이 있다는 점에서 장기적으로는 긍정적인 효과도 존재하고 있다.
가계부채 종합대책 발표 이후 주택매매가격은 상승세가 다소 진정된 분위기다. 통상적으로 5~7월은 상승률이 낮은 비수기이나 최근 4개월간 과거 평균을 상회하는 높은 상승세를 지속했다. 그러나 7월 22일 대책발표 이후 상승폭이 둔화되면서 주택 수요가 심리적으로 위축되고 있는 것으로 판단된다.
최근 나타나고 있는 부동산경기 호조세에 일정부분 부정적 영향은 불가피하다. 주택시장은 신규분양 시장을 중심으로 호조세를 지속해왔으며, 전세값이 매매값의 70~80%에 달하고, 주택담보대출 금리가 하락하면서 주택수요층이 확대되고 있다. 그러나 내년부터 원리금 동시상환, 소득심사를 강화 등 대출에 제약요인이 발생할 경우 주택매매수요의 일정부분 감소는 불가피한 상황이다.
그러나 가계부채관리방안의 시행은 2016년 1월부터 이루어지는데다 최근의 전세난, 저금리 기조를 감안하면 실수요자들을 중심으로 한 소형주택 매매 전환거래 등은 당분간 유지될 것으로 예상된다.
다만 상반기의 높은 상승세는 다소 둔화될 가능성이 있으며, 규모별·지역별 양극화 현상이 나타날 가능성이 존재하고 있다. 내년 이후에 금리 인상이나 가계부채에 대한 부담이 현실로 작동할 경우 수요 위축이 현실화될 가능성이 크다.
반면 금리인상이나 대출규제의 직접적인 영향을 받지 않는 분양시장의 경우 오히려 경쟁이 심화될 가능성이 존재하고 있다. 신규 분양권은 통상 분양금액의 10~20% 정도를 내고 중도금을 대출로 충당하면 입주때까지 자금조달에 유리하다.
이번 대책은 기존주택 시장에는 적용이 되지만 사실상 중도금 및 잔금 대출 등을 통해서 구입하게 되는 신규분양 주택에는 적용이 되지 않아 신규분양 주택에 미치는 영향은 상대적으로 적을 것으로 보인다.
실수요자보다 투자적 수요자에게 미치는 영향이 클 것으로 판단된다. 대출규제는 정상적인 주택 실수요자보다는 과도한 레버리지를 활용한 투자 수요위축효과를 보여 실수요자 중심의 시장이 강화될 전망이다.
향후 주택경기의 급격한 위축을 방지하면서 가계대출의 건전성을 회복하려는 정책목표를 달성하기 위해서는 시장에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다. 내년도 하반기부터 아파트 입주물량이 크게 증가한다는 점을 감안하면 심리적인 요인에 의한 급격한 수요위축은 바람직하지 않은 것으로 판단된다. |
기사최종편집일:2024-05-17 09:02:00
