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최근 2년간 부산 지역의 주택가격은 다른 대도시권역 대비 다소 낮은 상승률을 기록했다.
금융위기 이후 지방광역시의 주택가격 상승을 주도했던 부산은 '11년 중반 이후 상승률이 낮아지기 시작해 '12년에는 마이너스 상승률을 기록했다. 이후 '14년 초 전국적인 주택가격 회복세와 함께 다시 가격 상승세가 나타나기 시작하였으나, 최근 2년간 상승률은 지방광역시 중 상대적으로 낮은 편이다. 대부분의 지방광역시는 상대적으로 전세가격 대비 매매가격 상승률이 높았던 반면, 부산은 매매가격과 전세가격의 유사한 상승률 추세가 지속했다.
(주택거래동향) 부산 지역 주택매매 거래량은 '12년 단기 저점을 기록한 후 최근 주택가격 상승과 함께 거래량도 다시 증가세를 보였다. 부산 지역 주택 거래량은 주택가격이 하락한 '12년에 6만건을 기록한 이후 최근 회복세를 보이고 있으며, '14년에는 거래량 조사 이래 최고치인 8.8만건을 기록했다. 올해는 매매가격 상승폭이 확대되면서 거래량도 증가해 7월 현재 6.5만건이 거래되었고, 현재 추세가 지속될 경우 연간 10만 건 초과도 가능할 전망이다.
(공급측면) '15년 상반기 주택 관련 인허가 건수는 전년동기 대비 35.8% 증가한 약 1.2만건을 기록하였고, 당분간 증가세는 지속될 전망이다. '12년 4.2만건 수준으로 최고치를 기록한 후 2년간 감소세를 보였으나, 최근 주택가격 상승기조와 함께 신규 인허가 건수도 증가세를 나타냈다.
(수요측면) 부산 지역의 경우 이미 '90년대 후반 이후 총인구 및 생산가능인구의 감소가 지속되고 있으나, 주택 소비의 단위인 세대수는 증가세를 유지하고 있다. 기존 도심 주거지역 공급 부족으로 90년대 후반 이후 김해, 양산, 울산 등 인근 지역으로의 인구 유출이 지속되었으나, 세대수는 증가세를 유지하고 있다.
아파트 분양시장 동향
올해 부산 지역 아파트 분양시장은 초강세 움직임을 보이고 있다.
'15년 8월 현재 부산 지역 누적 청약경쟁률은 81 : 1로 전국 최고 수준이며, 분양가격은 3.3㎡당 약 1,015만원 수준까지 상승했다. 분양가격 상승 기조에도 불구하고 '15년 2분기 부산 지역 아파트 초기분양률1은 100%를 기록하며 전년동기대비 28.7%p 상승했다.
특히, 1순위 청약자 수에서 타 지역 대비 월등히 높은 수준이다. 지난 7월 분양한 부산 남구 소재 ‘대연SK VIEW’의 경우 1순위 청약자 수가 14만 4,458명으로 지방 지역 역대 최대 청약자수를 경신했다. 전국 기준으로도 지난 '06년 판교에서 기록한 17만 5천명 이후 최고 수준이다.
부산 지역 주택시장 상승의 주요 배경 = 저금리에 따른 주택구매 여건 개선 및 매매전환수요 지속 유입을 들 수 있다. 상반기 2차례 기준금리 인하에 따른 사상 최저 수준의 주택담보대출 금리는 주택구매부담을 상당부분 개선됐다.
특히 DTI 규제가 적용되지 않는 부산의 경우 대출자의 차입여건이 더욱 양호한 편이다. 매매가격 대비 전세가격 비율이 높고 전세매물 부족에 따른 매매전환수요도 지속적으로 유입되면서 주택매매 거래 및 가격의 상승세를 견인하고 있다. 부산 지역 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 최근 70% 내외 수준까지 상승하면서 매매로 전환하는 수요가 지속 발생하고 있다. 매매거래 중 동일 시·도 거주자의 매수비율이 주요 도시 중 가장 높은 88%에 이르는 등 동일 지역 내 매매수요도 지속적으로 유입되고 있다.
부산 도심 지역의 경우 주택 재고의 50% 이상이 준공 후 20년 경과하는 등 노후화에 따른 교체수요는 증가세에 있으나 도심 지역 내 신규 공급은 제한적이다. 산비탈을 중심으로 주거지가 형성된 지형적 특성으로 경사지 내 입지한 노후주택의 경우 유지보수가 어렵고, 신축 등 재건축을 진행하기도 쉽지 않다.
도심 지역 내 재건축/재개발사업은 사업성 부족으로 상당 부분 정비구역 지정이 해제되었고, 재건축을 진행 중인 단지 또한 500세대 미만 소규모 단지가 대부분이다. 이로 인해 최근 분양된 재건축/재개발단지의 경우 기존 형성된 인프라를 충분히 활용할 수 있는 지역 위주로 공급 되면서 부산 지역 분양시장을 주도하고 있다.
분양 관련 규제의 해제 또는 완화에 따른 청약 가수요도 가세하고 있다.
지방의 경우 청약통장 1순위 자격요건이 6개월로 완화되면서 최근과 같은 분양시장 호황 시에는 이른바 ‘묻지마 청약’ 등 가수요 발생 가능성이 높다. 청약 당첨 후 프리미엄 미형성시 계약을 포기하더라도 6개월만에 다시 청약 1순위 자격 확보가 가능해짐에 따라 과거보다 부담 없이 청약을 시도하고 있다. 또 전매제한이 없어 즉시 전매가 가능한 부산 지역 민간택지 분양의 경우 실수요자 외 투기적 수요자에게도 사실상 위험부담 없이 청약 시도가 가능하다.
향후 주택시장 전망 및 시사점
부산 지역 주택가격의 수준은 주요 도시와 비교 시 추가적인 상승 여력이 존재하고 있다.
각 지역별 물가지수를 반영한 실질주택가격지수도 전국 및 주요 도시보다 낮은 수준을 형성하면서 주택가격의 추가적인 상승 여력은 타 지역보다 높다. IMF 이후 주택가격이 저점을 형성한 1999년 1월을 기준으로 현재까지 주요 도시주택가격지수의 변동 추이를 보면 부산은 타 지역에 비해 낮은 상승률을 보이고 있다.
부산 지역 주택의 수급 여건도 최근 신규분양 물량 증가로 2~3년 후 입주물량이 증가하나, 타 지역에 비해 공급 과잉에 대한 우려는 낮은 편이다. 부산의 경우 '12년 전후 주택시장 조정의 영향으로 신규 공급의 일시적인 감소가 나타나면서 타 지역과 달리 입주시기가 분산되어 있다. 또 혁신도시 입주와 부산으로 재진입하는 인구의 증가 등 인구 순유출 규모도 축소되고 있고 세대수는 꾸준히 증가하면서 공급 과잉 우려를 완화시키고 있다.
부산 지역 수요자의 주택가격에 대한 기대심리도 '13년 이후 완만한 상승세가 지속되고 있다. 부산 지역 주택소비심리지수2는 '13년 초 단기 저점 형성 이후 지속적으로 상승세에 있고, 이러한 추이는 KB부동산전망지수에서도 유사한 흐름을 보이고 있다.
‘에코델타시티’, ‘북항재개발’ 등 부산 지역 내 개발사업이 본격적으로 추진되면서 주택시장에 미치는 영향도 긍정적이다. ‘에코델타시티’ 개발은 부산 강서구 일대 약 11.89㎢ 규모(한강신도시 규모)로 수변을 활용한 친환경 첨단 문화 관광도시 개발을 목표로 현재 토지보상 진행 중이다.
통상 토지보상금의 경우 인근 지역 주택·토지 등에 재투자되는 경향이 높아 이에 따른 인근 지역 주택시장에 전반적인 거래증가와 가격상승을 견인하고 있다. 기존 도심지역을 중심으로 북항재개발사업, 부산역 역세권 개발사업 등 쇠퇴한 도심 재생을 위한 다양한 개발사업이 추진되면서 주택시장 내 긍정적 효과가 지속되고 있다.
향후 부산 지역 주택시장은 양호한 주택가격 상승 여력 및 각종 개발사업의 본격 추진 등 우호적인 시장 환경이 지속되면서 당분간 주택가격 상승세는 지속될 전망이다. 다만, 최근 대내외 경제요인 불안이 심화됨에 따라 주택시장 자체가 아닌 외부요인에 의한 주택시장 변동위험이 커지고 있어, 실수요가 아닌 투자 목적의 접근은 신중할 필요가 있다.
또 현재 부산 지역 분양시장은 실수요 이외 투자목적의 가수요가 가세된 시장으로, 향후 분양시장은 물론 기존 주택시장에 위협요인으로 작용할 가능성도 상존하고 있다.
KB금융지주 경영연구소
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기사최종편집일:2024-04-29 15:15:56
