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2016년부터 주택담보대출 규제가 강화된다. 금융위원회는 2015년 14일 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신심사지침’을 확정했다. 가계대출 비중이 가파르게 늘어나는 데 따른 조치다.
이번 지침은 대출자의 상환능력 평가를 좀 더 세심하게 살피고 이자만 갚는 방식에서 원금과 이자를 한번에 갚을 수 있도록 한 것이 골자다. 수도권은 2016년 2월 1일부터, 비수도권은 2016년 5월 2일부터 제도가 시행된다. 시행까지 2~5개월가량 남은 셈이다.
이와 관련해 은행들은 의외로 차분한 분위기다. 주택담보대출 비중이 줄면서 장기적으론 예대마진 축소가 불가피하겠지만 사전에 충분히 예상했던 만큼 추이를 더 지켜보겠다는 입장이다.
우선 새로운 주택담보대출 지침에 어떤 내용이 담겼는지 살펴보자. 새 가이드라인은 크게 △객관화된 소득증빙서류 제출 △집을 사는 경우 거치기간 1년 이내 적용되는 분할상환대출 △변동금리대출 상승 가능금리인 ‘스트레스 금리’(Stress rate) 적용 △채무상환비율(DSR)지표 도입 등 4가지로 나뉜다.
핵심은 대출자의 상환능력 검증강화다. 담보가 있더라도 객관적인 상환능력을 평가해 갚을 수 있는 범위 내에서만 돈을 빌려주겠다는 것. 또 제도시행 이후 신규로 대출받는 경우 원금과 이자를 같이 낼 수 있도록 제도를 강화했다. 기존대출자의 경우 만기를 연장할 때 비거치식 분할상환으로 유도할 방침이다.
변동금리대출 억제정책도 시행한다. 신규 주택담보대출과 변동금리 주택담보대출은 앞으로 금리상승에 대비해 스트레스금리를 적용, 상환능력을 평가하도록 했다. 스트레스 DTI(총부채상환비율)가 80%를 초과할 경우 고정금리로 대출받거나 대출한도를 80% 이하로 줄여야 한다.
예컨대, 연소득 3000만원인 직장인이 3억원 상당의 주택구입을 위해 만기 10년(금리 2.5%) 변동금리 주택담보대출 2억1000만원을 신청하면 고정금리를 적용받거나 당초 희망금액보다 2300만원 적은 1억8700만원만 대출받을 수 있다.
대출자의 상환능력을 확실히 가늠하기 위해 DSR지표도 도입된다. DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타부채의 원리금 상환액을 합산해 대출자의 소득대비 부담 정도를 나타내는 지표다. 기존의 DTI는 기타부채 이자상환액만 고려해 대출자의 실질적인 상환능력을 평가하지 못했다는 평을 받았다.
다만, 신규취급 주택담보대출이라 하더라도 3000만원 이하 소액대출은 소득증빙 시 최저생계비로 활용 가능하고 의료비나 학자금 등 불가피한 생활자금은 비거치식 분할상환에서 예외로 적용했다. 또 최근 급증하는 집단대출은 대출의 특성상 획일적 적용이 어려운 점을 감안해 가이드라인 적용에서 제외했다.
이처럼 주택담보대출 규제가 강화됐지만 금융소비자의 반응은 의외로 덤덤하다. 은행별로 다소 차이가 있지만 대체적으로 고객문의가 많지 않다는 후문이다.
한편, 제2금융권은 반사효과를 기대하는 눈치다. 저축은행중앙회에 따르면 저축은행 신용대출과 주택담보대출 규모는 20조원에 달한다. 그러나 이 중 주택담보대출 규모는 8000억원에 불과하다. 19조2000억원이 신용대출인 셈. 따라서 이번 규제강화를 계기로 주택담보대출 비중을 높이겠다는 전략을 세웠다.
금융위가 대출규제를 강화한 이유는 점점 불어나는 가계부채가 뇌관으로 작용할 수 있어서다. 은행권에 따르면 2015년 말 가계부채는 약 1200조원에 달한다.
미국이 12월 기준금리를 올리면서 7년 만에 제로금리를 벗어났고 장기적으로 우리나라도 금리인상에 나서야 하는데 이럴 경우 가계부채가 대규모 부실로 이어질 수 있다. 이에 따라 주택담보대출을 까다롭게 적용해 순차적으로 늘어나는 빚을 줄이겠다는 게 금융위의 의도다.
하지만 일각에선 실효성에 의문을 제기한다. 집단대출을 예외조항으로 뒀기 때문이다. 2015년 9월 말 현재 은행권의 집단대출 규모는 104조6,000억원에 이른다. 주택거래량의 41.7%에 달한다. 은행들은 규제를 피하기 위해 2016년부터 집단대출 마케팅에 집중할 가능성이 높다.
변동금리 억제정책도 마찬가지다. 변동금리 대신 혼합형 고정금리(변동+고정금리)를 선택한다면 규제를 피할 수 있다. 시중은행의 고정금리형 주택담보대출 대부분은 5년 고정금리 후 변동금리로 바뀌는 5년 혼합형 상품으로, 금융당국은 이 상품을 고정금리로 분류한다. 이밖에 주택담보대출이 줄어드는 대신 상대적으로 금리가 높은 신용대출이 크게 늘 것이란 지적도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 그동안 강력한 대책을 내놨어도 실수요자들은 규제를 피해 다양한 방식으로 대출을 받았다”며 “이번 규제와 관련해 정부가 예상하는 것보다는 효과가 미미할 수 있다”고 지적했다.
여신심사 선진화방안 Q&A
Q 적용대상 대출 및 시행시기는?
A 금번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 하여 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용 배제된다.
다만, 가계 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안하여 대상에서 제외했다. 집단대출은 ‘선분양’으로 담보주택이 없는 상황에서 주택도시보증공사 등의 보증서나 시행사․시공사 연대보증을 고려하여 대출이 이루어지는 구조를 말한다.
한편, 금번 가이드라인은 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그간 DTI가 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안하여 우선, 수도권부터 2016년 2월에 시행하고 비수도권은 2016년 5월부터 시행할 예정이다.
Q 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?
A 증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다. 금번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지다.
원칙적으로 객관성 있는 증빙소득을 우선적으로 확인하게 된다. 다만, 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득 자료를 활용하여 충분히 대출을 받을 수 있다.
다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3천만원 이하의 소액 대출로 제한된다.
Q 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?
A 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다. 한편, 은행은 비거치식 분할상환대출 대상에 해당하더라도 고객부담 최소화를 위해 다양한 예외를 적용할 예정이다.
Q 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?
A 금번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다. 다만, 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있으며, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한된다.
Q 상승가능 금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하는지?
A 상승가능금리(stress rate)가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것이 아니다. 상승가능금리란 변동금리 대출 차주에 대하여 금리가 인상되어 이자부담이 증가하더라도 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리이다. ‘상승가능DTI’ 산출에만 사용되는 금리로서 실제 적용금리와는 관계가 없다.
Q 주택 구입시 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?
A 앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급된다. 다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로 예외적용 대상인지 여부에 대하여 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있다.
Q 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?
A 비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 고려하여 1년 이내의 거치기간 설정이 가능하다.
Q DSR지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?
A 이번 가이드라인에는 DSR지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다.
은행들은 DSR지표를 산출하여 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획이다. 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치를 모색할 방침이다.
Q 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?
A 소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 또한, 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI > 80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있다.
물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다.
이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다.
당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의할 필요가 있다.
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기사최종편집일:2024-05-17 09:02:00
