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1인 가구가 늘어나면서 임대시장이 활성화되고 소형 주택이 주목을 받는 등 주택시장에도 변화가 있을 것으로 예상된다. 최근 통계청에 따르면 국내 1인 가구 비율은 2000년 15.5%에서 2015년 27.1%까지 증가해 전통적인 4인 가구 비율을 앞질렀다. 2020년에는 그 비율이 29.6%까지 늘어날 것으로 전망된다.
평균 결혼연령이 높아지면서 독립한 청년 가구가 오랜 기간 1인 가구를 형성하고 있는 데다 이혼이나 배우자 사망으로 1인 가구로 돌아오는 가구가 늘어났기 때문으로 풀이된다.
1인 가구는 주로 집을 빌려 사는 것으로 나타났다. 국토교통부의 2014년 주거실태조사를 보면 1인 가구 중 월세, 전세에 사는 비중이 64%를 넘어 전체 인구 평균(43.5%)보다 높았다.
KB금융지주 경영연구소는 '1인 가구 증가와 주택시장 트렌드 변화' 보고서에서 "1인 가구 증가는 월세수요의 지속적인 증가를 뜻하며 전세 중심의 임차시장에서 월세 중심의 시장 변화를 주도할 것"으로 내다봤다.
아파트에서도 작은 평수가 주목을 받을 것으로 예상된다. 1인 가구 중 50㎡ 이하에서 사는 비중이 60%를 넘었는데 앞으로 1인 가구가 늘어나면 주택 수요도 크게 바뀔 공산이 크다.
보고서는 "최근 분양하는 아파트의 경우 85㎡ 이하로 분양하면서 1인 가구 수요를 고려한 10평형대 아파트도 상당 부분 포함하고 있다"고 소개했다. 실제로 지난 6월 서울 은평구 응암3구역을 재건축한 백련산파크자이는 49~84㎡ 형으로만 구성돼 있다.
기존 대형 주택에 별도의 현관문을 단 부분임대형(세대분리형) 아파트 공급이 늘었고 청년 주거불안을 해소하기 위한 행복주택, 셰어하우스도 활성화 추세인 점도 1인 가구 증가를 반영한 결과로 볼 수 있다.
보고서는 "월세 시장이 활성화되면서 임대주택리츠 등 간접투자시장이 활성화될 것"이라며 "1인 가구가 많은 일본의 경우 현재 도쿄증권거래소에 상장된 리츠 56개 중 임대주택에만 투자하는 리츠가 9개"라고 소개했다.
또 "3~4인 가구 중심의 시장에서는 학교나 학원이 주거지 선정의 주요인이었지만 1인 가구 증가로 역세권, 업무지구 접근성이 더욱 부각될 것"으로 내다봤다.
KB금융지주 경영연구소의 '1인 가구 증가와 주택시장 트렌드 변화' 보고서 내용을 요약한다.
1인 가구 증가와 거주 특징
우리나라 가구의 가구원 수는 1~2인 중심으로 급속히 변화하고 있다.
우리나라는 빠른 경제성장과 함께 가구구조의 변화도 급격히 진행되고 있다. 1980년대 가구당 구성원 수의 비중은 총 가구의 50% 이상이 5인 이상 가구였으나, 2015년 현재 6.4%로 가장 낮은 비중을 기록했다. 반면, 같은 기간 1~2인 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중이 15.3%에서 53.4%까지 급격히 증가하면서, 35년만의 가구당 구성원수 비중의 1위와 꼴찌가 자리바꿈하고 있다.
특히, 1인가구의 비중은 2015년 현재 520만 가구(27.2%)까지 급증하면서 기존 주택시장 내 공급 유형의 변화를 이끌 주역으로 등장하고 있다. 1인가구의 증가 추세는 평균 결혼연령의 상승으로 독립한 청년 가구가 장기간 1인가구로 머물러 있고, 이혼 또는 배우자 사망으로 다시 1인가구로 회귀하는 가구의 증가 등에 기인하고 있다.
한편, 1980년대 이후 줄곧 우리나라 대표거주 유형이었던 4인 가구(부모+2자녀)도 IMF 외환위기를 기점으로 급격히 축소되기 시작하여 2015년에는 3인가구(21.5%)보다 적은 18.8%까지 축소됐다.
2015년 현재 1인가구는 주로 도시지역 내 젊은 계층을 중심으로 형성되고 있다.
1인가구의 주요 거주 지역은 도시지역이 79%로 절대다수를 차지하고 있는 반면, 비도시 지역은 21%수준에 불과하다. 세부지역별로는 서울(21.4%), 경기·인천(24.4%) 및 5대광역시(19.9%) 등 대도시 지역에 전체 1인가구의 2/3가 거주하고 있다.
연령대별로는 20~30대가 36.5%로 최다 비중을 차지하고 있고, 40~50대가 33.2%, 60대 이상이 30.3%로 각 연령대별 격차는 크지 않다. 다만, 통계청 추계인구에 따르면 우리나라의 급격한 고령화 진행으로 2035년 기준 60대 이상 1인가구의 비중은 전체 가구의 53.7% 수준까지 상승할 전망이다.
1인가구의 경우 전 연령대에서 단독주택 거주 비중이 높으나, 상대적으로 중장년층에 비해 청년층과 노령층의 주거 실태가 열악한 편이다.
사회초년생인 20대 1인가구의 경우 59.4%가 원룸 등 단독주택에 거주하고 또 1인가구의 70% 이상이 10평 미만의 초소형 주택에 거주하고 있다. 반면, 소득 수준이 개선되는 30대 이후 1인가구는 상대적으로 주거여건이 양호한 아파트 거주 비중이 높아지고 주거면적도 20~30평대로 상향됐다.
이러한 추세는 60대까지는 큰 변화 없이 유지되다 70대 초고령층에 진입하면서 다시 주거면적의 축소 등 주거여건이 악화되고 있다.
1인 1인가구 증가에 따른 주택시장 트렌드 변화
월세 시장의 성장 = 1인가구는 전체가구 대비 임차거주(특히 월세) 비중이 높고, 원룸 등 초소형 면적에 주로 거주하고 있다.
1인가구의 거주유형은 월세(45.9%)와 전세(17.8%) 등 임차 유형이 64% 이상을 차지하면서 전체 가구의 임대거주비중(43.5%) 대비 높은 수준이다. 1인가구의 자가점유율은 31%로 2인 이상 가구의 자가점유율(59~68%)대비 절반 수준에 불과하다.
1인가구의 주거 점유 형태를 보면 월세 비중이 지속적으로 증가하고 있어 과거 전세 중심의 시장에서 월세 시장으로 전환되는데 중요한 요인으로 작용하고 있다. 1인가구 중 월세거주 가구의 비중은 2006년도에 96만 가구였으나 2014년에는 222만 가구로 132% 증가했으며, 월세 거주가구의 비중도 41.9%에서 46.0%로 증가했다.
1인가구는 주로 소형평형에 거주하고 있으며, 상대적으로 소득이 적고 월세 거주가구 비중이 높음에 따라 소득대비 주거비 부담도 높은 편이다. 1인가구가 거주하고 있는 주택의 면적은 주로 전용면적 10평 이하 원룸 등 초소형주택에 40%가 거주하고, 10평~20평 이하의 소형주택에도 41%가 거주하는 등 전체 1인가구의 81%가 20평 미만 소형주택에 거주하고 있다.
한편 1인가구의 주거비 부담은 최근 정체된 임대료와 달리 소득의 증가로 소폭 하락추세에 있으나 여전히 다인가구 대비 3~4%p 이상 높게 주거비 부담이 높은 수준이다.
1인가구 증가는 임대시장의 지속적인 성장으로 연결된다.
1인가구는 자가점유율이 낮고 임차비중이 높다는 점을 감안하면, 향후 1인가구의 지속적인 증가가 임대시장의 성장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 1인가구는 주로 임대료가 저렴한 단독주택에 거주하고 있으나, 다양한 유형의 임대주택 공급이 확대될 경우 1인가구의 거주주택 비중도 변화될 가능성이 있다.
현재, 단독주택(51.2%)과 아파트(27.5%)가 가장 높은 비중을 차지하고 있으나 오피스텔이 증가하면서 주택이외 거처1의 거주자도 8.1%로 높은 편이다. 특히 젋은층의 거주비중이 상대적으로 높아 도심지역을 중심으로 거주 유형의 변화가 지속적으로 나타날 수 있다.
1인가구의 증가는 월세수요의 지속적인 증가를 의미하며, 전세중심의 임차시장에서 월세 중심의 시장을 변화를 주도할 것으로 보인다. 이는 사적임대 중심의 전세시장에서 시장이 탈피하고 있음을 의미하며, 월세를 통한 기업임대시장 및 임대관리시장의 확대에도 영향을 미칠 전망이다.
또한 임대주택은 과거 저소득층을 위한 주택으로 인식되었으나 뉴스테이를 포함한 임대주택리츠 등이 활성화되면서 개념이 점차 변화하면서 자가 또는 전세 거주 가능한 1인가구의 임차 수요도 확대될 전망이다.
초소형 아파트 공급 확대 = 도심형 생활주택, 오피스텔에 이어 초소형 아파트에 대한 공급도 활성화될 전망이다.
1인가구의 거주면적을 보면 50㎡ 면적이하 거주 비중이 60%를 넘어섰다. 이는 2인 가구의 경우 50㎡면적 이하 비중이 25% 수준에 불과한 것에 비교하면 2배 이상 높은 수치다. 1인가구의 증가로 인해 거주주택에 대한 주택수요가 급격하게 변화하게 될 것을 의미한다.
최근 1인가구의 주요 거주유형이 주택이나 오피스텔 뿐 아니라 아파트도 초소형 평형 공급이 점차 확대되고 있는 상황이다. 과거 재건축단지의 사업요건을 위해 초소형 평형을 분양하였으나, 월세 수입이 용이한 초소형 아파트 수요가 증가하면서 가격도 높은 상승률을 보이고 있는 상황이다. 최근 분양하는 아파트의 경우 85㎡면적 이하로 분양하면서 1인가구 수요를 대상으로 하는 10평형대 아파트도 상당부분 포함된다.
아파트 구조 변화 : 부분임대형 아파트, 주거공간 다양화 = 1인가구 증가에 대응하기 위한 부분임대형(세대분리형) 아파트의 공급이 증가하고 있다.
부분임대형(세대분리형)아파트는 기존 대형면적의 주택을 재건축·재개발하면서 일부 면적에 대해 현관문을 별도로 두고 필요에 따라 임대 목적으로 활용하기 위한 아파트로 우리나라에서는 금융위기 직후인 2009년 부산의 한 단지에서 최초로 공급됐다.
공급 초기에는 법규상 제한으로 전용면적 85㎡ 초과 대형면적 아파트에서만 공급이 허용되었고, 세대분리형에 대한 인식 부족으로 수요자들로부터 다소 외면하고 있다. 다만, 2012년 법개정으로 85㎡ 이하 중소형면적에서도 공급이 가능해지고, 세대분리형에 대한 수요자들의 인식변화 및 실제 입주단지의 임대수익률이 양호한 수익률을 보이면서 최근 도심이나 대학교 주변 재건축 단지를 중심으로 세대분리형 아파트의 공급이 증가하고 있다.
임대인 입장에서는 거주중인 1주택으로 인근 지역 오피스텔이나 원룸보다 높은 임대소득 획득이 가능하고, 주택매매가격 또한 분양 초기 우려와 달리 양호한 수준을 형성 중이다. 임차인 입장에서도 다른 주거수단 대비 다소 월세부담은 높지만, 단지내 커뮤니티시설 이용과 편리한 주차 등 양호한 주거환경에서 거주할 수 있게 됨에 따라 선호도 점차 확대되고 있다.
다만, 세대분리형 특성상 임대인과 임차인간 소음, 사생활 보호 측면에서 불가피하게 불편함이 존재할 가능성이 높고, 주택시장 상황에 따라 일반 아파트 대비 환금성이 제약 등 한계점도 상존하고 있다. 또 아직 임대소득 과세와 관련하여 다주택자의 경우 임대소득에 따른 별도 세금문제도 발생하기에 임대인 측면에서 지속적인 수요 유입은 제한적일 전망이다.
각 세대 구성원 변화에 따라 쉽게 평면구조 변경이 가능한 가변형 구조 공급도 지속적으로 증가하고 있다.
가족 구성원 수 또는 개인의 라이프스타일에 따라 방, 거실, 테라스 등의 구조를 용도에 맞게 개별적으로 변경하고 있다. 자녀 성장 상황에 따라 작은방 구역은 침실 이외 별도의 공부방으로 구성 하거나, 주방 인근 공간을 펜트리 또는 취미생활 공간 등 거주자의 니즈에 맞게 자유롭게 변경이 가능한 시공법 적용이 확대되고 있다.
특히, 최근 공동주택 설계구조를 가벽의 설치 및 해체가 용이한 무량판2 구조로 설계하는 경우가 증가하면서 이러한 용도변경의 가용성은 더욱 확대되고 있다.
맞춤형 평면의 제공은 가변형 벽체를 통해 방의 개수, 거실크기 등을 수요자가 선택할수 있도록 함에 따라 동일 공간에서도 가구원수에 따라 다양한 평면 창출이 가능하다.
행복주택 쉐어하우스 = 청년층 주거불안 문제 해소를 위해 도입된 행복주택도 초기와는 다르게 다소 활성화 추세다.
청년층 주거불안 문제 해소를 위한 대안으로 도입된 정책으로 대중교통이 편리하고, 직장·학교 등 근접거리 내 유휴부지를 활용하여 인근 지역 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택으로 2017년까지 전국에서 15만호 공급을 목표로 추진 중이다.
기존 국민임대나 공공임대제도의 까다로운 입주조건이나, 초기자금 부족으로 지원 할 수 없었던 사회초년생들의 주거불안 문제 해소를 위해 도입했다. 교통이 편리하거나 대규모 직장/학교 인근 지역 내 유휴부지를 활용하여 소규모(45㎡ 이하)주택 건설하고 사회초년생들이 6~10년간 저렴한 가격에 거주할 수 있게 하는 제도다.
제도 도입 초기에는 시범지구로 선정된 지역의 인근 거주자들의 반발로 사업추진에 다소 차질을 빚고 있다. 다만, 이후 새롭게 지정된 지구는 지자체 및 정부의 조율을 바탕으로 2016년 9월 현재 약 14만호의 공급예정부지가 선정되었고, 올해 말까지 1.1만호가 입주신청을 받을 예정이다.
주거비부담이 높은 저소득 청년 및 노년층 1인가구의 주거문제 해결을 위한 수단으로서의 활용성은 양호한 것으로 판단된다.
한편, 침실 등 개인의 사생활 공간은 보호받고, 거실, 주방 등 공용공간은 공동으로 사용하는 쉐어하우스는 최근 스타트업들의 비즈 모델로 활용되면서 활성화되고 있다.
쉐어하우스는 주거비 부담이 높은 미국 등 해외에서는 주거비 부담 완화를 위해 일반화된 임차형태다. 우리나라도 2000년대 초반 도입되어 일부 쉐어하우스 문화가 나타났으나, 인식 부족 및 사생활 보호 측면에서 기피되어 크게 활성화 되지는 못하고 있다.
하지만, 1인가구의 지속적인 증가와 주거비 부담 확대, 또 20~30대를 중심으로 공동 생활에 대한 인식 변화가 본격화되면서 최근 다시 활성화되고 있다. 특히, 쉐어하우스 정보 공유 등을 목적으로 스타트업들이 앱(App)을 활용한 비즈모델로 경쟁하면서 이전보다 입주정보 등의 습득이 수월해진 부분도 쉐어하우스 활성화에 기여하고 있다.
서울의 경우 원룸 등 소형 면적의 주거공간도 월세부담이 월평균 40~50만원을 상회하면서 20~30평대 소형 주택을 임차하여 원룸보다 여유있는 주거환경을 누리면서, 주거비 부담은 줄일 수 있는 쉐어하우스도 1인가구 증가추세와 함께 1인가구 주거수단의 틈새 영역으로 성장할 전망이다.
향후 주택시장 변화 방향
1인가구 증가로 인해 주택산업과 입지 선택 기준이 변화하고 있다.
1인가구의 지속적 성장으로 인해 월세 중심의 임대주택 시장은 지속적으로 확대될 전망이다. 일본 역시 1인가구가 지속적으로 증가하고 있으며, 이에 따라 임대시장이 지속적으로 성장해 왔다. 종합부동산투자회사로 알려진 미쓰이 부동산은 1940년대부터 분양위주의 사업을 해왔으나 2000년대 이후 임대주택사업을 확장시켰다.
월세시장이 활성화 되면서 임대주택리츠 등 다양한 간접투자시장이 활성화될 전망이다. 일본 도쿄증권거래소에는 현재 56개의 리츠가 상장되어 있으며, 이중 임대 주택에만 투자하는 리츠 9개와 주택이 자산으로 포함된 리츠 24개가 상장했다. 국내에서는 주택을 대상으로 리츠사업을 주도하고 있는 LH가 가장 많은 19개 사업장을 운용중이다.
주택 입지에 대한 중요성 기준이 점차적으로 변화할 전망이다. 3~4인 가구 중심의 시장에서는 학교나 학원이 주요한 주거지 선정의 요인이었으나 1인가구가 중가함에 따라 역세권이나 오피스 지역 접근성이 더욱 부각되고 있다. 특히, 젋은층의 1인가구가 집중되어 있는 도심의 경우 이 같은 트렌드는 더욱 강화될 것으로 판단된다.
1인가구의 경우 소득의 양극화를 보이고 있으며, 1인가구에 대한 차별화된 대응이 필요하다.
고소득층 1인가구가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 상대적으로 고소득인 1인가구의 수요에는 다양한 소형아파트, 고급 오피스텔 등의 시장이 확대될 가능성이 있다.
한편, 고령자를 포함한 저소득층을 위한 임대주택 등에 대한 지속적인 관심도 필요하다.
소형주택의 공급 형태에 대한 고민이 지속적으로 필요할 것으로 보인다. 1인가구 증가에 따라 소득과 연령, 생활패턴에 따라 소형 주택에 대한 수요 형태도 과거대비 더욱 다양해 질 것으로 전망된다.
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기사최종편집일:2024-05-17 09:02:00
