자가 가구의 18%, 전월세 가구의 12%가 거주외 주택을 보유하고 있는 것으로 나타났다. 전월세 가구의 거주외 1주택 보유율은 40대, 60대가 높고, 30대, 50대는 최근 5년간 빠르게 하락하고 있으며, 자가 가구의 거주외 1주택 보유율은 나이가 많을수록 높고, 60대에서 최근 5년 빠르게 상승하고 있는 것으로 나타났다.
한편, 1주택 보유 전월세 가구 중 71%가 주택담보대출, 임대보증금 등의 방식으로 자금을 차입하고 있으며, 40대가 가장 적극적으로 투자 자금을 차입 조달하고 있는 것으로 나타났다.
거주외 1주택 보유자가 가구 중 77%가 주택담보대출, 임대보증금 등의 방식으로 자금을 차입하고 있으며, 30대가 가장 적극적으로 투자 자금을 차입(특히 주택담보대출) 조달한 것으로 나타났다. 또한 거주외 1주택 보유 자가 가구의 경우, 전체 주택가격(합산)의 20~40% 정도를 차입으로 조달한 것으로 나타났다.
거주유형별 거주외 주택 보유 현황
자가 가구의 18%, 전월세 가구의 12%가 거주외 주택을 보유 = 국내 가구의 주택보유율은 60~65% 내외10로 추정되며, 전체 가구의 약 12% 정도가 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 해당한다. 주택 2채 이상을 보유한 다주택자의 비중은 2012년 8.9%에서 2017년 11.7%로 만 5년 동안 2.8%p, 약 68만 가구 증가하였다. 주택 미보유 가구 비중은 34% 가량 되는데, 실제 전월세 등 임차가구의 비중은 39% 수준으로 주택 미보유 가구 비중보다 높다. 이것은 전월세 거주 가구 중 일부가 주택을 보유하고 있기 때문이다.
전월세 거주 가구 중 주택을 보유하고 있는 가구의 비중은 약 12%로 추정되며, 자가 가구 중에서도 약 18% 정도의 가구가 현재 거주 중인 주택 이외의 다른 주택을 추가적으로 보유하고 있다.
자가 및 전월세 가구 모두 각각 80% 이상이 현재 거주중인 주택만을 보유/임차하고 있으며, 전체 가구의 15.9%(14.0%(1호)+1.9%(2호 이상))만 거주외 주택을 보유하고 있다. 특히 전체 가구의 1.9%는 거주외 주택을 2채 이상 가지고 있다. 거주외 주택을 보유한 15.9% 가량의 가구는 주택을 거주 목적 이외의 투자 등 다른 수단으로 활용하고 있을 가능성이 높으며, 주식 보유가구 비율이 10% 정도라는 측면에서 주택을 투자로 활용하는 가구는 결코 적은 비율이라고 볼 수 없다.
한편, 2012년에는 거주외 목적으로 주택을 보유한 가구의 비율이 자가 가구 14.6%, 전월세 가구 14.8%로 비슷했었으나, 2017년에는 자가 가구 18.4%, 전월세 가구 12.2%로 격차가 발생하였다. 이는 전월세에 거주하는 가구 중 자금 여력이 있는 가구가 상당수 자가로 이동하고, 자가 가구에서도 거주외 주택에 투자한 가구가 상당히 증가하고 있음을 보여준다. 이러한 변화는 1주택 보유 전월세 가구수 감소, 1~2주택 보유 자가 가구수 증가 추세로 확인할 수 있다.
거주유형과 보유주택수에 따라 국내 가구를 대략적으로 구분하면, 현재 거주중인 주택만을 보유/사용하고 있는 △전월세 가구 △자가 , 거주외 목적으로 1채의 주택을 추가적으로 보유하고 있는 1주택 보유 전월세 가구 △거주외 1주택 보유 자가 가구, 그리고 거주외 목적으로 2채 이상의 주택을 보유하고 있는 △기타 가구의 다섯 집단으로 구분할 수 있다. 거주외 주택을 보유한 가구는 총 310만 가구이며, 이중 거주외 주택을 한 채만 보유하고 있는 가구는 273만 가구로 비중은 88%에 달한다.
전월세 가구의 거주외 1주택 보유율: 40대, 60대가 높고, 30대, 50대는 최근 5년 빠르게 하락 = 거주유형별 가구 분포를 연령대별로 살펴보면 몇 가지 특징을 확인할 수 있다. 우선, 전월세 가구 중 1주택 보유 전월세 가구의 비율은 40대와 60대에서 높게 나타난다. 자녀의 교육을 위해 이사하는 수요가 자녀가 초, 중, 고교에 다니는 40대에 가장 다른 점이 40대의 거주외 1주택 보유 전월세 가구 비율이 높은 원인 중 하나가 될 수 있다. 교육 환경이 좋은 곳의 주택 가격은 기존 주거지에 비해 높을 가능성이 크며, 이것은 원 거주지의 주택을 처분하고 원하는 지역의 주택을 구매하는 것을 어렵게 만든다.
따라서, 가구주는 기존 주택을 매각하지 않고 원하는 지역에서 임대로 자녀가 학교에 다니는 일정 기간만을 거주한 뒤 다시 원 거주지로 돌아오는 방안을 고려할 수 있다. 과거 경험상 장기 주택가격 상승률이 여타 금융상품 수익률에 비해 오히려 높기 때문에, 가구주 입장에서는 원 거주지의 주택을 처분하고 전월세 보증금만 보유하는 것보다, 두 주택의 전월세 보증금 차이만을 조달하는 것이 더 현명한 선택이 될 수 있다. 2012년과 비교해 보면, 거주외 1주택 보유 전월세 가구 비율이 30대 및 50대에서 크게 감소한 것을 볼 수 있다. 교육 환경 등으로 일시적 전월세 실수요자인 40대에 비해, 30대 및 50대 가구는 전세가격 상승의 영향으로 자가로 이동한 경우가 다수 발생했을 가능성이 높다.
자가 가구의 거주외 1주택 보유율: 나이가 많을수록 높고, 60대에서 최근 5년 빠르게 상승 = 다음으로, 자가 가구 중 거주외 1주택 보유자가 가구의 비중은 60대까지 지속적으로 증가하는 모습을 보인다. 국내 주택의 장기 수익률은 금융상품보다 높기 때문에 안정적 투자처로서 주택을 선호하는 성향이 발생하고 있으며, 나이를 먹을수록 여유 자금을 주택에 투자하는 결과로 나타나는 것으로 볼 수 있다. 특히 주택은 임대를 통해 장기간 안정적인 소득을 창출할 수 있으며, 월세 등의 수입을 재투자하지 않더라도 자체적으로 인플레이션 방어효과를 갖고 있기 때문에, 노후 대비에 가장 유효한 투자수단으로 기능해 왔다는 점을 간과해서는 안된다. 특히 2012년과 비교해 봤을 때, 60대의 거주외 1주택 자가 가구 비율이 크게 증가하고, 70대 이상에서도 적지 않게 증가했다는 점에서, 고령층의 노후 대비 투자 수단으로써 주택에 대한 선호가 커지고 있음을 보여준다.
전체적으로 살펴보면, 5년전에 비해 40대는 '전월세 가구'가 많이 감소하고 '자가 가구'가 많이 증가했다. 이것은 40대 자가 가구 중 거주외 1주택 보유 자가 가구 비율의 감소가 주택에 투자하는 가구가 감소했다기보다는 거주외 1주택 보유 자가 가구'가 늘어났음에도 불구하고 '자가 1주택만 보유'한 가구가 좀 더 빠르게 늘어났기 때문임을 보여준다. 특히 최근 3년간 급증한 분양물량 영향으로 자가 가구가 빠르게 늘어난 영향이 있을 것으로 판단된다.
한편, 60대는 '자가 가구'가 많이 감소하고, '거주외 1주택을 보유한 자가 가구'가 많이 증가하였다. 이것은 60대 중 여력이 있는 가구들이 여유 자금을 상당수 거주외 주택에 투자한 정황을 보여주는 결과에 해당한다.
이하의 분석은 거주 유형에 따른 다섯개 가구군 중에서 '1주택 보유 전월세 가구' 및 '거주외 1주택 보유 자가 가구' 만을 분석한 것이다. 이들 가구가 모두 주택을 투자의 수단으로 보유하고 있는 것은 아닐 수 있지만, 투자 목적을 구분하는 것은 실질적으로 불가능하므로 이 두 집단을 대상으로 주택 투자 행태를 분석했다. 또한 거주외 주택을 두 채 이상 보유한 기타 가구는 전체 가구에서 차지하는 비중이 작고, 임대사업자가 포함되며, 여유 자산을 주택 1채 정도에 투자하는 일반적인 가구와 상이하게 과도한 레버리지를 사용하여 주택을 여러채 구매하는 경우 등 이질적인 요소가 크기 때문에 분석에서 제외했다.
거주외 1주택 보유 가구의 투자 자금 조달 형태
1주택 보유 전월세 가구 중 71%가 주택담보대출, 임대보증금 등의 방식으로 자금을 차입하고 있으며, 40대가 가장 적극적으로 투자 자금을 차입 조달 = 1주택 보유 전월세 가구 중 60.8%는 주택을 임대해 주고 있으며 14, 39.2%는 임대를 하지 않고 있다. 임대를 하지 않는 가구의 유형으로는 직장과 거주지가 달라 가구주는 직장 근처에 임차하여 거주하고, 가족은 보유 주택에 사는 경우, 현재 전월세로 거주하면서 학교, 결혼 등을 이유로 자녀가 거주할 주택이나 노부모 등이 거주할 주택을 구입한 경우, 타지에 부모로부터 물려받은 빈집을 보유한 경우 등이 있을 수 있다.
1주택 보유 전월세 가구 중 거주외 주택에 대해 아무런 차입을 하지 않고 있는 가구의 비중은 28.9%로, 나머지 71.1%의 가구들은 임대보증금 부채, 혹은 주택담보대출의 형태로 주택 투자 자금을 차입하고 있다. 차입 자금을 활용하는 71.1%의 가구 중 42.9%는 임대보증금 부채만, 10.3%는 주택담보대출만 사용하고 있으며, 17.9%는 임대보증금 부채와 주택담보대출을 모두 사용하고 있다.
주택 보유 전월세 가구 중 60.8%만이 주택을 임대해 주고 있어, 적지 않은 수가 본인, 혹은 자녀 등이 거주외 주택을 사용하고 있는 것으로 파악된다. 거주외 주택을 임대해 주고 있는 60.8%의 가구 중 임대와 대출을 동시에 활용하는 가구의 비중은 29.4%(=17.9%/60.8%)로 적지 않은 수의 가구가 상대적으로 과도한 차입 자금을 조달하고 있는 것으로 보인다.
1주택 보유 전월세 가구의 연령별 비중은 30대 17%, 40대 33%, 50대 25%, 60대 17%, 70대 이상 7%로 40대가 가장 많다. 연령별 특징을 살펴보면, 30~60대에서 각각 30% 가량의 가구들이 주택담보대출로 자금을 조달(임대+주담대 및 주택담보대출 합산)하고 있으며, 70대에서 주택담보대출 사용 비중은 5% 미만으로 빠르게 감소한다.
자금을 임대보증금으로 조달하는 가구의 비중(임대 및 임대+주담대 합산)은 40대에서 67.8%로 가장 높게 나타나고 있으며, 이후 50대 60.7%, 60대 51.5%, 70대 48.3%까지 가구주 연령이 증가할수록 감소하는 모습을 보이고 있다. 40대는 주택담보대출과 임대를 가장 적극적으로 사용하면서 무차입 가구 비중이 22.4%로 가장 낮게 나타난다. 이는 40대 가구의 경우 자녀가 아직 어려서 거주외 주택을 직접 사용하는 경우가 50~60대에 비해 적고, 30대보다는 가계 지출이 많아 차입 자금을 더 적극적으로 활용하기 때문으로 볼 수 있다.
거주외 1주택 보유 자가 가구 중 77%가 주택담보대출, 임대보증금 등의 방식으로 자금을 차입하고 있으며, 30대가 가장 적극적으로 투자 자금을 차입(특히 주택담보대출) 조달 = 거주외 1주택 보유 자가 가구 중 거주외 주택에 대해 아무런 차입이 없는 가구의 비중은 23.5%로, 나머지 76.5%의 가구는 임대보증금, 혹은 주택담보대출 형태로 구입 자금을 차입하고 있다. 차입 자금을 활용하는 76.5%의 가구 중 31.3%는 임대보증금만, 12.7%는 자가 주택담보대출만 사용하고 있으며, 20.7%는 임대보증금과 자가 주택담보대출을 함께 사용하고 있다. 반면, 거주외 주택담보대출을 사용하는 가구는 상대적으로 낮은 11.7%(=3.5%+3.7%+2.5%+2.1%)로 나타났다. 거주외 주택을 보유한 자가 가구 중 주택을 임대해 주고 있는 가구는 59.2%로, 40.8%는 임대를 하지 않고 있어 전월세 거주 가구(39.2%)와 유사한 수치를 보였다.
거주외 주택을 임대해 주고 있는 59.2%의 가구 중 임대보증금과 자가 주택담보대출, 그리고 거주외 주택담보대출을 모두 사용하는 가구 비중은 5.9%(=3.5%/59.2%)로 상대적으로 과도한 차입을 활용하는 가구 비중은 전월세 가구(29.4%)에 비해 상당히 낮게 나타난다.
거주외 1주택 보유 자가 가구의 연령대별 비중은 30대 8%, 40대 24%, 50대 32%, 60대 25%, 70대 이상 11%로 50대가 가장 많은 비율을 차지하고 있으며, 40~60대에 주로 집중되어 있다. 연령별 특징을 살펴보면, 임대보증금으로 자금을 조달하는 비중(임대 및 임대+주담대 합산)은 30대 62.7%에서, 50대 61.3%, 60대 57.6%, 70대 이상 50.9%로 연령이 증가함에 따라 서서히 감소하고 있다. 또한 자금 조달을 위해 주택 담보 대출을 사용하는 비중(임대+주담대 및 주택담보대출 합산)은 30대 68.4%에서, 40대 64.2%, 50대 46.6%, 60대 29.3%, 70대 이상 17.7%로 연령 증가에 따라 빠르게 감소하고 있다.
결과적으로 자산 축적 기회가 부족한 30대에서 좀 더 적극적으로 대출을 자금 조달 수단으로 활용하고 있는 것으로 판단된다. 역으로 말하면, 젊은 30대라도 충분한 소득과 초기 자본을 갖춘 일부 가구는 적극적으로 레버리지를 활용하면서 2주택을 보유하고 있다는 뜻으로 해석될 수 있다.
1주택 보유 전월세 가구 중, 임대보증금 활용 가구가 주담대 활용 가구에 비해 레버리지가 높음 = 1주택 보유 전월세 가구 중 차입 자금이 있는 가구의 차입금액/주택가격 비율의 중간값은 임대보증금과 주택담보대출 조달 여부에 따라 다소 다르게 나타난다.
전반적으로 주택담보대출을 활용하는 가구의 차입금액/주택가격 비율이 주택을 임대해 주고 있는 가구의 차입금액/주택가격 비율에 비해 낮게 나타나며, 당연히 임대와 대출을 같이 활용하는 가구의 차입금액/주택가격 비율이 가장 높게 나타난다. 특히 임대와 대출을 같이 활용하는 가구 중 25% 정도는 차입금액이 주택가격의 90%를 상회하기 때문에 주택가격 하락에 따른 위험에 상당히 많이 노출되어 있다.
그러나 국내 전체 가구 중 주택 보유 전월세 가구 비중(4.3%) 자체가 높지 않고, 그 중 임대와 대출을 같이 활용하는 가구(비중 15.2%)는 더 적으며, 차입금액/주택가격 비율이 90%를 상회하는 비율(25%)까지 감안하면, 주택가격 하락 위험에 실제적으로 노출된 가구의 비중은 전체 가구의 0.2% 미만으로 극히 일부에 해당한다.
1주택 보유 전월세 가구 중 50~70대는 거주외 주택을 월세로 많이 공급 = 1주택 보유 전월세 가구 중 절반 이상은 주택을 임대로 제공하고 있는데, 임대보증금 부채만 보유한 가구에 대해 연령대별로 임대보증금/주택가격 비율을 비교해보면, 50대부터 본격적으로 그 비율이 낮아지는 것을 확인할 수 있다. 50~70대는 은퇴자가 증가하면서 본격적으로 소득이 감소하는 연령대로, 감소하는 소득을 만회하기 위해 정기적인 월세를 원하는 경우가 많다.
실제로 50~70대에서 임대보증금/주택가격 비율이 빠르게 감소하는 모습을 확인할 수 있는데, 이는 전세 대비 임대보증금 규모가 작은 월세, 반전세 비중이 증가하기 때문으로 추정된다. 50대의 경우 아직 본격적인 은퇴가 발생하지 않은 경우가 많기 때문에, 임대보증금/주택가격 비율의 중간값은 60대와 큰 차이가 없으나, 대부분의 가구가 은퇴하는 70대에는 임대보증금/주택가격 비율이 전반적으로 하락하는 것을 볼 수 있다.
거주외 1주택 보유 자가 가구의 경우, 전체 주택가격(합산)의 20~40% 정도를 차입으로 조달 = 거주외 1주택 보유 자가 가구는 보통 임대보증금, 자가주택담보대출, 혹은 둘 다를 이용해 투자 자금을 차입한다. 전월세 가구의 차입금액/주택가격 비율 중간값은 40~60% 내외를 보이고 있는데, 거주외 1주택 보유 자가 가구가 임대보증금 혹은 자가 주택담보대출만을 사용할 경우, 1주택만을 차입조달에 활용하기 때문에 차입금액/주택합산가격 비율 중간값은 20% 내외로 크게 하락한다.
그러나 임대보증금과 자가 주택담보대출을 모두 활용하여 자금 조달한 경우, 2주택 모두를 활용하기 때문에 차입금액/주택합산가격 비율 중간값이 40%대로 높게 유지되는 모습을 확인할 수 있다. 여기에 거주외 주택담보대출까지 3가지 방식으로 자금을 조달할 경우에는 차입금액/주택합산가격 비율 중간값이 50% 이상으로 상승한다. 그러나 자가외 주택 보유 자가 가구의 차입금액/주택합산가격 비율 분포를 봤을 때, 3가지 조달 방식을 모두 사용한 가구들도 상환 불가능한 상황에 처할 가능성은 매우 희박하다고 볼 수 있다.
거주외 1주택 보유 가구의 약 7% 정도가 임대보증금 및 금융기관 차입금만으로 거주외 주택 보유 = 거주외 주택가격 대비 차입금액 비율은 자가 주택담보대출만 사용하는 경우에 그 분포가 가장 넓게 나타나는 특이한 모습을 보여주는데, 이것은 추가로 보유한 거주외 주택의 가격이 자가 주택에 비해 상당히 편차가 크다는 뜻이다. 다수의 가구가 자가 주택에 비해 가격이 상당히 저렴한 주택을 거주외 주택으로 보유하고 있으며, 자가 주택담보대출 규모는 거주외 주택에 비해 상당히 큰 것으로 보인다. 이 비율이 큰 가구 상당수(약 40%)는 차입 자금이 단순히 거주외 주택 구입자금에 소요되었다기 보다는 자가 주택 구입 및 다른 용도로도 사용되었음을 알 수 있다. 즉, 이들은 단순히 여유 자금에 레버리지를 활용하여 거주외 주택을 구입한 것이 아니라, 자가 주택의 상환이 마무리되지 않았음에도 불구하고 차입 자금을 활용하여 추가적으로 거주외 주택을 보유하고 있는 상황으로 추정된다.
자가 주택담보대출과 임대보증금 부채를 모두 활용하는 가구의 경우, 거주외 주택가격의 대부분이 차입 자금으로 조달되고 있으며, 자가 주택담보대출만 사용하는 가구와 마찬가지로 자가 주택 상환이 마무리되지 않았음에도 차입 자금을 활용하여 추가적으로 거주외 주택을 보유한 경우가 다수 존재하는 것으로 추정된다. 즉 거주외 1주택 보유 자가 가구의 상당수(약 50%)는 여유 자금이 없음에도 불구하고(차입조달/거주외주택가 비율 100% 상회) 레버리지를 활용하여 적극적으로 거주외 주택을 보유하고 있는 상황에 해당한다.
이렇게 적극적으로 차입 자금을 활용하여 주택에 투자하고 있는 가구의 비중은 자가주택담보대출 사용 가구 0.5%17, 자가 및 거주외 주택담보대출 사용 가구 0.1%18 정도로 추정된다. 전월세 가구 중 차입자금을 적극적으로 활용하여 주택에 투자하는 가구 비중 0.2% 및 기타 분석되지 않은 가구군 중 일부를 감안할 경우 전체 가구의 약 1% 정도(약 19만 가구)가 주택 투자를 위해 거주외 주택 가격 이상의 금액을 적극적으로 차입하고 있는 것으로 추정할 수 있다.
결과적으로 거주외 1주택 보유 가구 273만 가구의 7% 정도가 보증금 혹은 금융기관 차입만으로 거주외 주택을 보유하고 있는 것으로 해석할 수 있다.
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기사최종편집일:2024-05-03 09:12:10
