2019년 주택시장 전망의 주요 변수인 거시경제와 주택 수급을 살펴보면, 거시경제는 세계 각국에서 통화정책을 정상화하고 있어 국내경제의 어려움이 예상된다.
美 Fed와 유럽은 금리인상 혹은 양적완화 정책을 조정하는 방식으로 긴축 기조를 보이고 있다. 그 외 캐나다, 홍콩, 인도 등 세계 각국에서 금리를 인상해 통화정책의 정상화를 꾀하고 있다. 주택시장의 경우 2013년 1월 이후 세계적으로 동반 상승을 구가하였으나, 2017년 중 런던과 시드니에서 가격하락이 시작되었고 밴쿠버, 뉴욕이 올 상반기에 하락세로 돌아서며 어려움을 겪었다.
글로벌 시장동조화로 국내 경제상황 역시 불투명한 상황이다. 시장의 풍부한 유동성과 인구구조적 어려움, 고용 및 내수시장 부진 등 불리한 여건속에서 2019년에는 기관별 2.5~2.7%로의 경제성장률을 보일 것으로 점치고 있어 국내 경제가 2017년 이후 2년 연속 하향할 예정이다.
수요 측면을 살펴보면 지역별·가격별 시장은 분리되고, 전세는 매매-월세시장 사이에서 조정자 역할을 수행할 것으로 예상된다. 지역의 소득증가율과 주택가격 변동률이 양의 선형관계를 보이며 지역별 수요격차가 심화되고 있다. 이에 서울 대비 인천·경기지역 매매가격 차이는 물론, 서울내 아파트 매매가격 비율 차이 역시 확대되고 있다.
부동산 가격상승을 주도하고 있는 특정지역을 중심으로 증여거래와 주택 담보대출 잔액이 뚜렷하게 증가하는 한편, 취약차주 및 지방의 대출행태가 악화되는 등 지역별·공간별 주택시장 분리가 가속화되고 있다. 지속된 대책으로 다주택자 및 임대사업자에 대한 세제 및 금융제재 강화 등 전방위적 규제로 수요여건이 녹록하지 않은 편이다. 하위시장별 수요에 대해 살펴보면, 전세가격 변동에 따라 상위 시장인 매매와 하위 시장인 월세간 수요층이 이동하며 매매↔전세↔월세간 영향을 주고 받고 있다.
공급측면에서는 준공량과 신축주택 재고상황은 지역별로 상이하고 수급 미스매치가 나타나고 있다. 서울과 지방광역시는 준공량이 늘고, 서울을 제외한 수도권 및 기타 지방은 준공량이 줄어 해당지역의 경기를 반영하고 있다. 수요자의 관심 대상이 되는 신축(경과연수 5년 이내) 아파트 재고는 지난 2005년 이후 지속해서 감소했다. 반면, 지방의 동일기준 아파트 재고는 2010년 이후 꾸준히 증가했다.
임대주택 등록 독려 정책은 매매수요 증가 기제로 작용하기도 했지만 8년 장기임대 공급이 기대되는 만큼 경기변곡점에 위치한 현 상황에서는 전반적 시장변동성을 줄이는 역할을 수행할 것으로 보인다. 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 주택외 분양형 상품은 증가하였고, 이들의 대규모 준공이 예정되어 있어 주택수요 흡수 여력은 불확실하다.
주택 가격은 전국적으로 안정세를 보이나 서울과 그 외 지역간 격차는 여전할 듯
매매가는 지역별 차이가 있겠지만 거시경제 어려움의 직접 영향을 받아 전반적 하락세가 전망되고 있다. 수도권은 2016년 1분기 이후 서울 및 서울에 인접한 특정지역에 쏠림현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 만큼 양호 지역의 상대적 강세는 유지될 전망이다. 하지만 이를 제외한 수도권 외곽부터 약세를 보이며 시장 전반의 어려움을 피해갈 수는 없을 것으로 판단된다. 특히 규제지역을 중심으로 촘촘한 수요 억제정책이 작동하고 있는 만큼, 하락세로 전환된 이후 시장 분위기가 급랭조짐을 보일 우려도 있다.
지방의 경우 2018년 지방 매매가가 전기말 대비 하락세로 전환하였고, 2019년 거시경제가 더욱 악화될 것으로 전망되기 때문에 내년 역시 올해와 같이 하락세를 보일 것으로 예상된다. 이 뿐만 아니라 기타 지방의 최근 3년 누적 준공물량이 사상 최대치에 달할 만큼 많았고, 신축 아파트 비율 및 미분양이 증가하고 있다는 점도 부담이다.
전세가격은 2018년 대비 하락세가 다소 누그러져 하락할 것으로 보인다. 전국적으로 2018년 이연물량을 포함한 신규 공급물량이 꾸준히 공급되고 주택 임대사업자 등록 촉진 등의 영향으로 임대주택이 안정적으로 공급되면서 전세가격의 하락세가 지속될 것으로 판단된다. 또한 다주택자에 대한 전세보증 요건이 강화하는 등 전세수요 감소가 예상되어 전세가에 하방압력을 가할 것으로 판단된다. 그러나 매매가 하락이 지속될 경우 투자심리가 위축되어 전세수요가 증가할 가능성이 있어 올해보다 하락폭이 소폭 둔화된 1.5%하락이 전망된다. 공급은 인허가 50만호로 전년 대비 11% 감소하고, 분양은 27만호로 예년과 유사한 상황이다.
인허가 측면에서 공공부문은 주거복지 로드맵을 순차적으로 추진하면서 물량이 유지될 것으로 보이지만 민간부문은 수요여건이 어려워져 공급량 감소가 불가피할 것으로 판단된다. 지난9·13대책의 일환으로 발표되었던 수도권 30만호 공급효과는 현재 공급누적 물량이 해소될 것으로 기대되는 2020년 이후 발현할 것으로 예상된다.
분양은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정으로 인한 공급지연 여파로 연말까지 하향 조정을 받을 것으로 보인다. 2019년은 전반적 물량감소, 청약규제 등으로 인해 시장심리가 위축되겠지만, 2018년 예정물량이 이연되면서 올해와 비슷한 수준의 공급이 예상된다.
2019년에 예상되는 가격 안정기를 극복하기 위한 전방위적 노력 필요
2019년은 재정정책의 중요성이 확대되는 시기로, 적극적인 건설투자 방안모색이 필요하다. 또한 선진 외국이 통화정책의 정상화를 속속 선언하고 있다. 우리나라도 거시경제 어려움이 빠르게 확대되고 있고, 통화정책 운용의 폭이 크지 않아 재정정책의 중요성이 확대되고 있다.
지속 가능한 성장과 국제경쟁력 강화 측면에서 기반시설정비·개발을 통한 적극적인 건설투자가 필요한 시기다. 스마트시티, 도시재생 등 핵심 사업들을 적극적으로 집행하되, 예산집행의 효율성과 재정승수효과 극대화에 대한 고민이 필요하다.
사업자는 불리한 시장환경을 타개하기 위해 리스크 관리에 중점을 두어야 한다. 분양물량 감소, 미분양 리스크 상승, 규제강화 등 전반적인 주택시장 상황이 사업자에 불리하게 흘러갈 가능성이 포착되고 있다. 이러한 악재를 극복하기 위해서는 인력 및 조직운영 개선, 적정수준의 분양가 책정, 각종 규제에 대응할 수 있는 수요자 중심 서비스 강화 등이 요구된다.
뿐만 아니라 최근 들어 주택시장에서 민간수요가 줄어들고 공공부문의 비중이 확대되는 추세인 만큼 공공-민간협력 사업모델을 개발하는 것 역시 필요할 것이다. 또한, 임대사업과 같은 상품 및 사업 다각화, 자금조달 방안 선진화 등에 노력을 기울여 리스크를 최소화하는 것이 필요하다.
정책적으로는 당면한 주거 관련 과제를 해결하기 위한 대응력 향상이 필요하다. 현재 우리사회가 직면하고 있는 주거문제는 여러 가지가 있지만, 그 중에서도 가격격차 심화, 주거분리, 노후주택 증가 등 공간시장의 격차 확대가 주요 이슈로 부각되고 있다.
이러한 문제들을 해결하기 위해서는 증가 추세에 있는 도심의 노후·저렴주택 재고를 확보한 후, 시장에서 선호하는 형태로 공급함으로써 주택가격의 안정화를 꾀해야 한다.
한국건설산업연구원(허윤경 연구위원·김성환 부연구위원) |
기사최종편집일:2024-05-03 09:12:10
