지난해 9.13대책 발표 이후 주택매매가격은 하락세로 전환되는 등 매매시장 위축 분위기가 뚜렷해지고 있다.
2019년 3월 전국 주택매매가격은 전월대비 하락세로 전환(-0.10%), 2개월 연속 하락세를 보이고 있다. 지난해 수도권을 중심으로 주택가격이 급등했으나 지난해 4분기 이후 주택시장이 빠르게 위축되며 주택가격 하락세가 지속되고 있다.
수도권의 경우 2018년 한해동안 월평균 0.48%씩 상승하며 호황세를 보였으나, 지난 9.13대책 이후 매수심리가 크게 위축되면서 2019년 3월 매매가격은 전월대비 0.07% 하락했다.(서울 0.08% 하락) 2018년 한해 동안 주택매매가격은 수도권 5.6%, 서울 9.7% 상승했다.
한편 지방의 경우 2016년 11월부터 가격 하락세가 지속되고 있으며, 최근 하락폭이 확대되고 있다. 일부 지방의 주력산업 침체와 더불어 신규공급물량 증가 등으로 인해 지방의 주택시장은 상대적으로 크게 위축되고 있다.
주택거래량 변화는 주택경기의 선행지표로써 향후 추이에 주목할 필요가 있다.
2019년 2월 전국 주택매매거래량은 43,444건으로 전년동월대비 37.7% 하락, 특히 서울 등 수도권을 중심으로 거래량이 크게 감소했다. 지난해 서울을 중심으로 주택가격 급등세가 지속되자, 정부는 6차례에 걸쳐 부동산 시장 안정화 방안을 발표하면서 주택시장은 빠르게 위축됐다.
특히 9.13대책(대출규제 강화)이 발표된 이후, 수도권을 중심으로 주택매매거래량은 빠르게 감소하면서 매매가격 상승세도 둔화됐다. 2월 수도권 주택매매거래량은 약 1만8,390건으로 전년동월대비 54.6% 하락하였으며, 서울은 총 4,552건으로 2013년 7월 이후 최저치를 기록했다.
매매거래량 변화는 주택경기의 선행지표 역할을 하고 있어 거래시장 추이에 주목할 필요가 있다. 주택매매가격과 거래량의 변동률을 보면 거래량의 변곡점이 매매가격의 변곡점을 선행한다. 거래시장이 활발하면 시장내 재고물량이 소진되면서 주택가격 상승으로 이어지나, 침체기에는 급매물 위주로 물량이 소진되고 관망세가 확대되면서 가격하락으로 이어질 가능성이 농후하다.
주택 거래시장 점검
연간 주택거래량은 3년 연속 감소하고 있는데 서울을 비롯한 수도권은 매물 부족으로, 비수도권은 경기위축으로 거래가 감소하는 등 지역별 다른 양상을 보이고 있다.
전국의 주택거래량은 2015년 이후 감소 추세, 2018년 전국 거래량은 약 85만건으로 2015년 대비 28% 감소한 수준이다. 전국 월별 주택매매거래량은 2018.4월부터 지난 10년간 평균치(7만7,180건)를 하회하고 있으며, 2월 현재 약 4만3,000건으로 2013년 7월 이후 최저치를 기록하고 있다.
수도권의 경우 주택거래량이 꾸준히 감소함에도 불구하고 2018년 주택매매가격은 상승세를 지속했는데, 이는 부동산 규제강화로 매물은 급감한 반면 투자수요는 집중된데 기인한 것으로 판단된다.
수도권 주택거래량은 2015년 이후 꾸준히 감소추세를 보이는데, 2018년 수도권 거래량은 약 47만건으로 3년전 대비 23% 감소한 수준이다. 특히 최근 대출규제강화, 입주물량 증가, 공시가격 인상으로 세금부담이 현실화되면서 주택매수심리는 빠르게 위축되면서 거래량 급감으로 이어지는 상황이다.
주택매도자와 매수자간의 가격에 대한 기대치가 다른데다, 일부 지역의 급매물이 소진된 후 주택매수 시장은 다소 정체된 것으로 파악되고 있다. 수도권의 2월거래량은 1만8,000건으로 지난 10년간 평균치(3만6,000건) 대비 48.9% 감소했다.
한편 지방의 경우 지속된 공급물량 증가와 더불어 지역기반산업 침체 및 주택수요 감소 등으로 인해 거래량이 크게 감소했다. 2015년 약 31만건이 거래됐으나 2018년에는 약 21만건으로 33% 감소했다.
서울 중심으로 거래시장 크게 위축…아파트 감소폭 큰 상황
2019년 2월 수도권 거래량은 1만8,390건인데 이중 서울은 4,552건으로 전년대비 74.3% 감소했다. 지방의 경우 2만5,000건으로 전년동월대비 14.0% 감소하며, 최근 거래시장 침체가 수도권을 중심으로 심화된 것으로 파악되고 있다.
2월 전국 아파트 거래량은 약 2만8,000건으로 지난 10년간 평균 거래량(5만3,000건)의 절반 수준으로 감소했다. 주택 유형별로 보면 아파트는 전년동월대비 가장 큰 감소폭(42.7%)을 기록하였으며, 연립·다세대는 28.2%, 단독·다가구는 21.2% 감소했다. 특히 서울의 아파트 거래량은 3월 현재 1,791건으로 9월 12,226건을 기록한 이후 6개월 연속 하락하며, 2013년 1월(1,213건) 이후 최저치를 기록했다.
연이은 주택시장 안정화 대책 발표로 투자심리는 위축, 전·월세 등 임대 거래량은 꾸준히 증가하고 있다. 주택매매시장은 침체가 점차 확대되는 반면, 전국의 전월세 거래량1은 약 18.7만건으로 전년동월대비 13.9% 증가했다.
주택거래 중 매매거래는 2015년 이후 감소세를 보이나, 전월세 거래량은 꾸준히 증가세를 보이다 2018년 들어 전년대비 9.3%로 크게 증가했다. 2019년 1~2월 전월세 거래량은 약 35.6만건으로 전년동기대비 13.4% 증가했다. 서울(전년동월대비 +17.1%), 특히 강남4구(+25.4%) 등을 중심으로 전월세 거래비중이 높은 것으로 나타났다.
대출규제 강화 이후 공시가격 인상 등으로 매수심리가 크게 위축되면서 주택수요층이 전월세 임대시장으로 이동한 것으로 파악되고 있다. KB국민은행 매수우위지수를 살펴보면 2017~2018년동안 서울지역의 매수우위지수는 최고치를 기록하는 등 매수심리가 크게 확대됐으나 최근 42.9로 크게 하락했다. 5개광역시 및 기타지방의 매수우위지수는 모두 100을 하회하는 등 주택시장내 관망세가 확대되면서 매도자 우위 시장을 형성하고 있다.
올해 들어 증여를 통한 거래량 증가, 특히 서울을 중심으로 증여 비중이 크게 증가하고 있다.
부동산 보유세율 강화 및 공시가격 인상 등으로 인해 다주택자들의 보유세 부담이 증가하자, 2017년 들어 절세 등을 목적으로 증여 사례가 빠르게 증가하고 있다. 2019년 2월 전체 주택거래(약 7.8만건) 중 증여사례는 약 4,696건으로 전체의 6% 수준인데, 지난 10년간 평균이 3.5%인 점을 감안시 크게 증가한 수치다.
서울의 경우에도 증여건수가 크게 증가하였는데, 2018년 이후 월평균 증여건수는 약 2,000여건으로 지난 10년간 평균(약 1,000여건)을 2배 이상 상회하고 있다. 특히 2018년 3월에 가장 많은 증여거래(전국 6,419건/서울 2,187건)가 기록됐는데, 이는 2018년 4월 다주택 양도세 중과 이전에 증여가 가장 많이 이루어진 것으로 파악되고 있다.
자치구별로 살펴보면 최근 주택가격이 급등한 지역을 중심으로 증여가 크게 증가했다. 최근 6개월 동안 서울지역의 총 주택거래 중 증여 비중은 약 10.8% 수준, 주택가격이 크게 상승한 강남3구 및 마포구·영등포구의 경우 증여 비중은 15% 이상을 차지했다.
지난 2012년을 전후로 주택거래시장 위축이 장기화되면서 주택가격 하락 및 미분양 증가·하우스푸어 증가 등 국내 주택경기에 부정적 영향을 미치고 있다.
2012년 당시 전국의 주택매매거래량은 빠르게 감소하기 시작, 약 15개월가량 감소세가 지속되었으며 주택가격도 하락이 본격화됐다. 2012년 주택거래량은 통계집계(2006년) 이후 최저치를 보이면서 미분양 아파트 물량도 증가, 특히 수도권은 거래량 감소와 준공후 미분양이 증가하면서 주택시장 침체 장기화에 대한 우려가 부각되고 있다.
2010~2011년 동안 수도권 주택가격은 보합 또는 하락세를 지속한 반면, 대부분 지방광역시는 10%를 상회하는 높은 가격상승률을 보였으나 2012년 들어 지방도 둔화되면서 전국 주택시장은 침체를 보이고 있다. 2012년 전후 주택거래량 감소시기에 월평균 주택거래량은 약 5만8,000건로 지난 10년간 평균 대비 24% 감소한 수준이다. 한편 최근 주택거래량은 당시 수준보다도 낮은 상황이다.
당시 주택시장 침체 장기화에 따른 하우스푸어 부각, 미분양 증가 등 국내 경기 전반으로 미치는 부정적 파급효과에 대한 우려가 확대됐다. 국내경기 불확실성, 가계부채 증가, 주택수요계층의 감소와 더불어 글로벌 경기불안 등 대내외적 요인으로 인해 주택시장 위축세가 장기화된 것으로 평가되고 있다.
특히 2012년 당시 수도권 중심으로 주택경기 침체 양상이 장기화되면서 하우스푸어 등 가계부실 위험성에 대한 우려가 지속적으로 제기됐다. 당시 거래시장 침체로 주택가격 하락 및 미분양 증가 등 주택경기 침체가 장기화되자, 정부는 2012~2013년 동안 주택거래 정상화 및 미분양 해소 방안 등을 중심으로 다양한 대책을 제시했다.
2012년 5.10대책·9.10대책에 이어 2013년 4.1대책·8.28대책 등이 시행되면서 주택거래량은 2013년 하반기 들어 반등하는 등 주택시장은 점차 회복됐다. 2012년 5.10대책을 통해 과도한 규제를 정상화(강남3구 주택투기지역 및 거래신고지역 해제, 분양권 전매제한 완화, 2년미만 보유후 양도시 중과세율 완화, 다주택자 양도세 중과폐지 등), 9.10대책 주택거래 활성화대책 (미분양 취득시 양도세 감면, 취등록세 50%감면) 발표했다. 2013년 4.1부동산종합대책(공공분양 축소, 보금자리주택 개편, 생애최초 주태구입 취득세 면제 및 DTI 금융권 자율적용·LTV완화, 양도소득세 면제 등), 8.28대책(취득세 1~3%로 인하, 다주택자 차등부과 폐지, 수익공유형 모기지 등 새로운 방식 모기지 상품) 등을 제시했다.
시사점 및 향후 전망
주택 거래시장의 개선 여지는 낮은 가운데 향후 신규 입주예정물량 공급은 지속될 전망으로, 주택거래시장 침체가 장기화될 가능성에 유의할 필요가 있다.
주택시장 안정화는 2019년에도 중요한 정책 과제로, 주택가격 안정화라는 정책 기조의 변경 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 지난해 정부의 주택시장 안정화 방안은 금융규제 강화를 통한 수요억제, 다주택자의 투기수요 제한, 수도권의 주택공급확대 등을 주요 골자로 볼 수 있다. 연이은 부동산 규제책 발표에도 불구하고 주택시장 불안정이 지속된 만큼 주택시장이 침체되더라도 기존의 규제강화 기조를 변경할 가능성은 낮을 것으로 판단된다.
한편 2016년 이후 주택시장 위축세를 보이고 있는 기타지방의 경우, 올해에도 대규모 신규입주물량이 추가로 공급될 예정으로 주택시장 침체 장기화에 유의할 필요가 있다.
2016~2019년까지 전국의 아파트 입주물량은 연평균 약 37만호인데, 지난 10년간 평균 대비 40% 증가한 수준이며, 특히 경상권·충청권·경기도 지역을 중심으로 크게 증가할 전망이다. 지방의 경우 2018년 신규입주물량은 약 13만7,000호로 주택시장 부진의 주요 요인으로 작용했는데, 올해 약 19만호(1990년 이후 최대물량)가 공급될 예정으로 지방의 주택경기 침체를 가중시킬 전망이다. 또한 지방의 인구정체, 지역 주력산업침체 등 주택수요 부진으로 인해 지방의 주택경기가 회복되는데 다소 어려움이 존재한다.
거래시장 침체 지속시 매매가격 추가 하락 및 미분양 증가 등 주택시장 내 부정적 파급효과가 우려되고 있다. 주택거래시장 침체시 주택가격 하락과 더불어 미분양 증가, 전세보증금 반환 어려움 등 주택시장내 부정적 영향에 대한 우려가 존재한다.
대출규제 강화와 보유세 인상 등으로 인해 수도권의 경우 주택 투자수요 뿐 아니라 실수요자들의 매수심리도 크게 위축되면서, 주택시장 침체가 장기화될 가능성에 유의할 필요가 있다. 주택 매수·매도자간의 관망세도 확대되고 있어 당분간 거래위축 분위기는 지속될 것으로 예상된다.
한편 지난 몇년간 수도권을 중심으로 갭투자(전세보증금을 포함하여 주택 투자) 사례가 크게 증가한 것으로 파악되는데, 주택가격 추가 하락시 전세보증금 반환이 어려운 상황으로 이어질 수 있다.
또한 전세보증금 반환을 위해 현재 보유한 주택을 매각하고자 해도 거래시장 침체로 매도가 쉽지않아 악순환으로 이어질 가능성이 존재하고 있다. 지방의 경우 주택가격은 이미 하락세를 지속하고 있는데, 향후 대규모 입주물량이 추가 공급의 여파로 미분양 증가 및 주택시장 침체 장기화로 이어질 가능성이 농후하다.
전국 미분양물량은 5만9,614호(2019년 2월 기준)로 이중 87%가 지방에 집중돼 있어 지역주력산업 침체 및 경기부진, 신규 공급물량 공급과다 등으로 인해 지방의 미분양은 꾸준히 증가하는 추세를 보일 전망이다.
최근 거래시장 침체현상을 보이는 서울 및 수도권의 미분양 물량은 각각 50호와 7,727호에 불과하지만 지방은 5만1,887호에 달하며 지난 10년치 평균(4만6,000호)을 상회하고 있다. 또한 지방의 준공 후 미분양 물량도 현재 1만5,319호로 꾸준히 증가하고 있어 향후 주택시장 내 부정적 여파가 우려되고 있다.
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기사최종편집일:2024-05-02 17:56:07
