전국 주택매매가격이 수도권 중심으로 매수심리가 회복되면서 상승 전환한 것으로 나타났다.
8월 전국 주택매매가격은 전월대비 0.05% 상승했다. 전국 주택매매가격은 수도권 지역의 상승세가 지속되면서 1월 이후 7개월만에 상승했다. 지역별로 수도권(0.19%)의 상승세가 지속되는 반면, 5대광역시(-0.06%)와 기타지방(-0.15%)은 하락한 것으로 나타났다.
서울을 중심으로 매수심리가 회복됨에 따라 가격은 상승하였으나, 민간택지 분양가상한제 발표 이후 주요 재건축 단지에 대한 투자수요는 크게 위축됐다.
8월 전국 주택전세가격은 전월대비 보합 수준을 보였다. 입주물량의 감소와 전세수요의 증가에 따라 하락에서 보합 전환됐다. 지역별로 수도권(0.06%)은 상승, 5대광역시(-0.03%)와 기타지방(-0.14%)은 하락했다.
정부의 민간택지 분양가 상한제 발표로 신규분양 대기수요가 증가하였으며, 이에 따라 서울 및 수도권을 중심으로 무주택 청약자격을 유지하기 위한 전세수요 증가 등이 전세시장에 영향을 줄 것으로 보인다.
수도권 = 개발호재가 있는 지역을 중심으로 매매가격 상승세 지속
수도권 주택매매가격(0.19%)은 3개월 연속 상승폭이 확대됐다. 지역별로 서울(0.38%)의 큰 폭의 상승과 함께 경기(0.06%)와 인천(0.06%) 등 수도권 전지역에서 상승했다.
서울은 5월부터 상승폭이 지속적으로 확대되고 있으며, 분양가상한제에 따른 투자수요가 줄어든 강남(0.27%)에 비해 강북(0.49%)의 상승폭이 컸다. 경기는 3기신도시 예정지역인 과천(0.55%), 부천(0.42%)과 성남 분당구(0.56%)를 중심으로 상승하였으며, 특히 뉴타운조성에 대한 기대감과 신안산선 착공으로 광명(0.84%)에서 큰 폭 상승했다. 인천 또한 3기신도시 예정지역인 계양구(0.24%)의 상승과 GTX-B노선 예비타당성 통과에 따른 부평구(0.30%)의 상승으로 4개월만에 상승 전환했다.
수도권 주택전세가격(0.06%)은 올해 들어 처음으로 상승한 것으로 나타났다.
지역별로 서울(0.17%)과 인천(0.07%)은 상승, 경기(-0.03%)는 하락하였으나 하락폭은 전월대비 축소됐다. 분양가상한제 발표로 인한 영향과 매매시장이 강세를 보이는 지역을 중심으로 전세수요가 증가함에 따라 수도권 전세가격 상승으로 전환됐다.
5개광역시 = 상승세 지속되던 대구, 광주 시장 약세
5개광역시 주택매매가격(-0.06%)은 대구의 상승세 축소와 광주 매수세 약세로 전월대비 하락했다.
대전(0.22%), 대구(0.04%)는 모두 전월대비 상승폭은 축소하였으나, 분양가상한제 영향을 피한 대전이 대구에 비해 여전히 높은 상승률을 지속했다. 광주(-0.02%)는 정부의 규제정책기조와 분양예정물량 증가 등으로 매수수요가 줄어들면서 하락했다. 부산(-0.23%)과 울산(-0.18%)은 하락세가 지속되고 있으나, 장기침체를 보이던 울산에 비해 하반기 입주물량이 상대적으로 많은 부산의 하락폭이 확대됐다.
정부의 정책, 대내외 경제상황 등에 따라 비수도권의 상승세를 이끌던 대구, 광주도 약세로 전환되면서 비수도권의 전반적인 매수세는 하락했다.
5개광역시 전세가격(-0.03%)은 올해 들어 지속적으로 하락한 것으로 나타났다. 주택매매가격 상승지역인 대구(0.10%)와 대전(0.07%)은 학군과 입지적인 장점이 있는 지역을 중심으로 상승세가 지속됐다. 반면, 광주(-0.05%)와 부산(-0.10%), 울산(-0.20%)은 매매시장의 약세와 공급물량의 부담으로 전세시장 하락세가 지속됐다.
기타지방 = 제주를 제외한 전지역에서 매매/전세 동반 부진
기타지방의 주택매매가격(-0.15%)은 하락세가 지속됐다. 거시경제의 위축에도 불구하고 정부의 부동산 규제가 지속됨에 따라 기타지방 주택시장의 침체 장기화 우려가 증가하고 있다.
제주를 제외한 기타지방 전지역에서 하락세를 보였다. 장기 하락중이던 경남(-0.01%)과 충남(-0.15%)의 하락폭은 다소 완화되었지만, 강원(-0.47%), 경북(-0.42%)지역에서 다시 하락폭이 확대됐다. 기타지방에서 유일하게 분양가상한제 적용지역인 세종(-0.02%)의 하락세는 지속중이나 하락폭은 둔화됐다. 다만, 국제영어도시 및 제2공항개발 등의 기대감으로 제주(0.02%)가 소폭 상승한 것으로 나타났다.
기타지방 전세가격은 전월대비 0.14% 하락했다. 입주물량 부담 및 인구감소 등 공급대비 수요 감소로 2016년 12월 이후 하락세가 지속됐다. 지역별로 매매시장과 함께 제주를 제외한 기타지방 전지역 하락한 것으로 나타났다. 매매시장의 약세 지역인 강원(-0.52%)과 하반기에 입주물량 부담이 증가하는 경북(-0.34%), 경남(-0.21%)지역을 중심으로 하락했다.
수도권 매매전망지수 ‘상승전망’ 지속
전국 아파트 매매대비 전세가격 비율(70.6%)은 하락세가 지속됐다. 지역별로 수도권(67.8%)은 소폭 하락, 5대광역시(71.0%)는 보합, 기타지방(76.1%)은 소폭 상승했다. 특히 서울(58.4%)은 작년 11월부터 60% 미만이 지속되고 있으며, 재건축 단지가 집중된 강남3구의 비율은 50% 내외이다.
8월 전국 KB부동산 매매전망지수(97.9)는 수도권의 상승기대로 회복됐다. 지역별로 수도권(102.6)은 전월 ‘상승전망’으로 전환 후 상승세가 지속되었고, 5대광역시(95.0)와 기타지방(91.0) 모두 회복세를 보였다. 다만, 서울의 경우 분양가상한제에 따른 투자수요 위축으로 전월대비 ‘상승전망’(111.2→109.8) 축소됐다.
한편, 전국 KB부동산 전세전망지수도 100.1로 전월대비 상승하여 100을 초과하였으며, 지역별로 수도권(102.5)과 5대광역시(100.7), 기타지방(94.6) 모두 상승한 것으로 나타났다.
주택거래시장, 전년동월대비 기준 9개월만에 증가
한편, 7월 주택매매거래량은 전년동월대비 5.7% 증가한 6만 7,349호를 기록했다. 주택매매거래량이 전년동월기준 증가세를 기록한 것은 지난해 10월 이후 9개월 만이다. 지역별로는 수도권 2.9%, 비수도권 8.9% 증가했다. 한편, 전월대비 기준으로는 22.7% 증가하였으며, 수도권과 비수도권에서 각각 27.9%, 17.6% 증가했다.(서울 36.3% 증가)
주택거래는 4월 이후 서울을 중심으로 경기가 회복되면서 거래량 감소폭이 지속적으로 축소됐다. 수도권 및 일부 광역시 경기회복 및 분양가상한제 등 정부의 추가 규제 시행전 매도물량이 증가하면서 거래량이 증가했다.
7월 미분양야파트는 6만 2,529호로 전월대비 약 1천호 감소했다. 미분양 아파트는 비수도권에서 안정적인 수준을 유지하면서 6.3만호 초반 수준이 지속됐다. 수도권(-819호)과 비수도권(-357호)에서 모두 감소했다. 새아파트 선호 현상이 강화되면서 분양시장의 호황이 전반적으로 지속되고 있으나 준공후 미분양이 꾸준히 증가해 2만호에 육박하고 있다는 점은 다소 우려스럽다.
8월 분양물량은 1.3만호, 서울은 기록적 청약경쟁률 기록
8월 아파트 분양물량은 약 1.3만호로 전년동월대비 24.0% 증가했다. 지역별로는 의정부와 다산신도시 등에서 분양이 진행된 경기도가 가장 큰 폭의 증가세를 기록했다. 8월은 분양 비수기로 분양물량은 적었으나 1만호 공급에 그쳤던 지난해 8월의 기저효과로 높은 증가율을 기록했다.
분양시장은 여전히 호조를 지속하고 있으며, 8월 경쟁률도 1순위 경쟁률 기준 9.9:1로 높은 상황이다. 서울은 반포센트레빌을 비롯해 이수푸르지오더프레티움 등이 분양되면서 124:1이라는 높은 청약경쟁률 기록했다. 연말까지 약 15만호의 물량이 예정되어 있으나, 실제 분양은 분양가상한제 이후 유동적인 상황이다.
8월 아파트 입주물량은 3.1만호로 전년동월대비 20.1%감소, 전월대비 13.2% 감소했다. 수도권은 전년동기대비 17.1% 증가했으나, 비수도권은 50.7% 감소했다. 2015년~2016년 증가했던 분양물량이 준공되면서 입주시장은 점차 안정세를 유지하고 있다.
수도권 토지가격 상승세 지속, 2008년 이래 최고 상승률 기록
2019년 7월 전국 토지가격은 전월대비 0.34% 상승했다.(수도권 0.41%) 신도시 지정 효과로 수도권 토지가격 상승세는 지속, 특히 경기도의 올해 1~7월까지 누적 상승률은 2.4%를 기록했다. 하남(0.47%), 과천(0.47%), 남양주(0.47%), 인천계양(0.40%), 고양시 덕양구(0.42%), 부천시(0.38%) 등 중심으로 높은 상승률 기록했다. 한편 울산은 전월대비 0.01% 하락하며 2013년 이후 첫 하락세 전환, 울산 동구(전월대비 -0.14%)지역의 지가 하락폭이 커진데 기인하고 있다.
한편 올해 하반기부터 신도시 지정지역을 중심으로 토지 보상이 시작될 경우 수도권 토지가격의 상승세는 지속될 전망이다.
7월 전국 토지거래량은 약 25만 필지로 전월대비 20.4% 증가했다. 수도권을 중심으로 거래량은 증가하였으나 최근 주택시장 침체 여파로 토지 거래시장도 다소 위축됐다. 7월 누적 거래량은 약 160만 필지로 전년동기간대비 17.3% 감소했다.
주택담보대출 금리 역대 최저, 주택담보대출 증가세 확대
7월 주택담보대출 금리는 전월대비 0.10%p 하락한 2.64%로 역대 최저 수준을 기록했다. 2018년 11월부터 9개월 연속으로 총 67bp 하락했다. 7월 코픽스 신규금리 10bp 하락, 잔액금리는 2bp 하락했다. 미중-한일 무역분쟁 등 경기둔화 전망으로 시장금리 하락세가 지속되고 있다.
경기둔화 우려에 따른 7월 기준금리 인하 및 향후 추가 인하 가능성으로 인해 주택담보대출 금리는 당분간 더 낮아질 가능성이 크다. 기존 최저 수준은 2016년 7월 2.66%로, 현재 2.64%는 이미 역대 최저 수준이며, 향후 지속적으로 역대 최저수준을 갱신할 것으로 전망된다.
7월말 기준 은행권(+주금공 양도 포함) 주택담보대출(전세포함)은 전월 대비 3.6조원 증가, 기타대출(신용, 주택외담보대출 등) 2.1조원 증가했다. 전세자금대출이 빠르게 증가하면서 2019년 7월까지 주택담보대출 순증액이 전년동기대비 4.6조원 많았다. 연초에 증가율이 미미하던 기타대출도 5~7월에 전년 수준과 유사한 규모가 순증했다.
부동산 펀드 신규설정액 최근 5개월 평균 월 2조 육박
8월 부동산 펀드 신규설정액은 1.81조원으로 전월대비 13.1% 감소했다. 7월 신규설정액 2.08조원(역대 세번째)에 의한 기저효과로 전월대비 감소율이 다소 높게 나타나고 있으나 여전히 신규 설정액 규모 자체는 높은 수준이다.
해외 신규설정액은 0.87조원으로 전월 대비 36% 감소, 국내 신규설정액은 0.94조원으로 전월 대비 29% 증가했다. 최근 5개월간 월 평균 신규설정액은 1.96조원으로 2조원에 육박하고 있다. 국내, 해외 모두 고르게 지속적인 투자유입이 이뤄지고 있다.
2013년 3월 처음으로 20조원을 넘긴 부동산펀드 설정원본은 66개월 만인 2018년 9월에 90조원을 넘길 것으로 전망된다. 2015년 8월 이후 설정원본이 감소한 경우 없었다. 2017년 이후 7~9개월마다 10조원씩 증가하고 있다.
상가 거래 감소세 지속되며 시장 침체 가능성 확대
2019년 2분기 전국 상가 거래량은 약 1.5만건으로 전년동기 1.6만호 대비 8.1%가 감소하였으며 2017년 1분기 이후 감소세가 지속되고 있다. 지역별 2분기 상가거래량은 수도권이 8천호, 비수도권이 7천호 수준으로 전년동기대비 각각 7.7%, 8.5% 감소했다. 상가거래량 감소세가 지속되면서 2019년 상반기 누적거래량도 전년 동기대비 12.8%(수도권 12.2%, 비수도권 13.4%) 감소했다.
전국 상가 단위면적당 거래가격은 일반상가를 중심으로 상승세가 지속되고 있다. 2019년 2분기 평균 단위면적당 거래가격은 523만원/㎡로 전년말(516만원/㎡)대비 1.5% 상승했다. 상가 유형별로 집합상가 거래가격은 전년말대비 0.6% 상승하여 보합세를 보인 반면, 일반상가는 1.7% 상승하여 오름세가 지속되고 있다.
상가시장은 거래량 감소에도 가격은 상승하고 있는 상황이 지속되며 시장 침체기 진입 가능성이 확대되고 있다. 특히, 전국 상가 투자수익률 하락에도 상승세를 유지하던 서울 지역도 2019년 들어 수익률이 하락세로 전환되며 투자 리스크가 확대되고 있다.
경기지역 오피스텔 매매지수 상승세 둔화
2019년 8월 수도권 오피스텔 입주물량이 감소했으나 향후 2020년 2월까지 높은 입주물량이 지속될 전망이다. 2019년 8월 수도권 오피스텔 입주물량은 2,496호를 기록하며, 전년동월대비 3,397호 감소했다. 다만, 2018년부터 수도권 월평균 입주량은 지난 5년 동안 수도권 평균입주물량(3,400호)을 상회하는 5,170호에 달하며, 2020년 초반까지 월 평균 4,500호 이상의 입주가 지속될 것으로 보인다.
수도권 입주물량 증가와 함께 경기 오피스텔 매매시장 약세가 지속되고 있다. 2018년 들어 경기지역 오피스텔 매매지수 증가율이 급격히 둔화되었으며, 2019년 8월 매매지수는 전월대비 0.01% 상승에 그쳤다. 2018년 크게 증가하였던 수도권 오피스텔 공급물량이 2020년 6월까지 감소 추세에 있기는 하나, 아직 지난5년 평균입주물량대비 높은 수준으로 여전히 경기지역 매매시장에 부담이 될 것으로 보인다.
분양가격 증가의 영향으로 경기지역 오피스텔 평균가격은 소폭 상승했다. 경기지역 오피스텔 평균가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 2019년 8월 기준 전월대비 87만원 상승한 2억 419만원을 기록했다. 경기지역 오피스텔 평균가격은 2018년 8월 현재 서울(2억 5,150만원)의 81.2%에 달한다.
서울 소재 오피스 자산가치 상승폭 둔화
여의도마포지역의 투자수익률은 지속 상승한 반면, 그외 지역은 오피스 자산가치 상승폭 둔화로 투자수익률 하락세를 보이고 있다. 2019년 2분기 기준 서울 주요지역 중 오피스 연간 투자수익률(시간가중 수익률 기준)이 가장 높은 지역은 여의도마포지역으로 전년동기 대비 1.8%p, 전기대비 0.6%p 상승하여 9.2% 기록했다.
도심지역 투자수익률은 7.7%로 소득수익률 감소폭 축소에도 불구하고 수익률 상승을 견인한 자본수익률 상승세 둔화로 2019년 들어 하락세를 보이고 있다. 1분기 가장 양호한 수익률을 기록한 강남지역의 2분기 투자수익률은 8.6%로 전년대비 자본수익률 상승세 둔화로 하락 전환했다.
여의도마포지역은 2019년 들어 전년대비 소득수익률 상승 전환과 안정적인 자본수익률 달성으로 투자수익률 상승세가 지속되고 있다. 2분기 기타지역 투자수익률은 전년동기대비 0.3%p, 전기대비 0.2%p 하락한 7.7%로 전년대비 소득수익률 하락세 지속, 자본수익률 상승세 둔화로 2018년 3분기 이후 하락세가 지속되고 있다.
미국 주택시장
주택가격 상승세를 유지하나 상승 모멘텀은 크게 약화 = 미국 주택가격은 상승세 유지하며 기존주택판매량도 증가했다. 6월 S&P/케이스쉴러 20개 주요 도시 주택가격지수는 217.65로 전월대비 0.3% 상승(전년동월대비 +2.1%)에 그치며 상승폭 점차 둔화되고 있다. 7월 기존주택판매량은 542만채를 기록하며 전월대비 2.5% 증가, 5개월만에 최대 수준이다.
한편 저금리 및 소득수준 개선에도 불구하고 과거대비 주택가격 상승률은 크게 둔화, 이는 높은 주택가격 부담으로 상승 모멘텀이 약화된 것으로 평가되고 있다. 2012년 10월부터 2018년 말까지 매매가격은 전년동월대비 4~14%로 높은 상승률을 기록하였으나, 올해 들어 상승세는 크게 위축되면서 2% 수준에 그쳤다. 30년 만기 모기지 금리는 3.6%로 3년만에 최저 수준으로 하락했다.
주택담보대출 규모는 지속적으로 증가하나, 대출기준 강화 및 소득 개선으로 연체규모는 줄어든 것으로 분석되고 있다. 미국 가계부채에서 주택담보대출은 가장 큰 비중을 차지, 금융위기 이후 2013년 2분기까지 약 15% 감소했으나 이후 꾸준히 증가하고 있다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 2019년 2분기 주택담보대출 잔액은 약 9조 4천억 달러로 전분기대비 1,620억 달러 증가했다. 이는 금융위기 당시 주택담보대출 규모(약 9조 3천억 달러)를 상회한 수치다.
홍콩 부동산시장
홍콩 시위 장기화로 주택 및 상업용 부동산 시장 불안 확대 = 홍콩 주택가격지수는 2019년 6월 393.7로 전월대비 0.78% 하락했다. 중국 투자수요 집중 및 주택공급 부족으로 그동안 홍콩 주택가격은 빠른 상승세를 지속했다. 지난 4월 기존주택 판매규모는 약 403억 홍콩달러로 8년만에 최고치를 기록하는 등 홍콩 주택시장은 호황세를 지속하고 있다. 하지만 2019년 6월 홍콩의 송환법 반대시위가 본격화되면서 관광 및 소매업계에 이어 부동산 시장까지 여파가 확대되는 분위기, 거래위축과 더불어 가격 하락세 전환했다.
상업용부동산도 하락세를 보이는데, 일부 개발사업 계획이 취소되는 등 부동산 시장내 여파 확대되고 있다. CBRE에 따르면 올해 2분기 상업용부동산 매매가격은 전분기대비 6.2% 하락했다.
홍콩시위가 장기화 양상을 보이는 가운데, 경기 둔화 및 정치적 리스크 등으로 인해 향후 부동산가격 추가 하락 가능성이 부각되고 있다. 최근 홍콩의 고자산가들은 홍콩내 부동산을 처분하고 인근 국가인 싱가포르, 태국 등으로 자산을 빠르게 이동하는 추세다. 모건스탠리는 홍콩 부동산가격이 내년 3월까지 최대 10% 하락할 것으로 전망, 싱가포르개발은행(DBS)은 시위가 장기화될 경우 내년 주택가격이 20~30% 하락할 가능성도 제시되고 있다.
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기사최종편집일:2024-05-07 11:28:59
