2020년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과가 배제되고 장기보유특별공제가 적용된다. 정부가 매물난을 해소하기 위해 다주택자를 대상으로 양도세 중과 면제 등 한시적 혜택을 제공함으로써 집을 팔도록 유도하려는 것으로 해석된다.
12월 16일 정부는 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 정부는 이날 △투기적 대출수요 규제 강화 △주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 △투명하고 공정한 거래질서 확립 △실수요 중심의 공급 확대 등을 담은 종합 대책을 전격 발표했다.
주택에 대한 종합부동산세를 강화하는 동시에 조정대상지역 다주택자가 2020년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 등의 내용이 담겼다. 아울러 투기지역과 투기과열지구의 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하는 등 규제를 강화하고, 민간택지 분양가 상한제 대상 지역도 확대하기로 했다.
우선 2020년 6월 말까지 다주택자가 조정대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제를 적용한다. 지금은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제 적용도 배제됐다.
또한 정부는 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상하기로 하고 법 개정을 추진하기로 했다. 지금은 주택(조합원 입주권 포함)은 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%포인트 중과)을 적용한다.
그러나 2021년 양도분부터는 1년 미만 보유 주택은 양도세율을 50%로 10%포인트 인상하고, 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 현행 기본 세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용하기로 했다. 이는 주택의 보유 기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용한 것이라는 게 정부의 설명이다.
아울러 정부는 2021년 이후 양도분부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권을 포함하기로 했다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함한다는 것이다.
지금은 작년 발표된 9·13 대책에 따라 대출·청약 시에만 분양권을 주택 수에 포함해 왔으며, 세제상 다주택자 여부를 판단할 때는 주택 수에 분양권은 포함하지 않았다. 이는 법 개정 사항으로 2021년 양도분부터 적용한다는 방침이다.
또한 정부는 실거래가 9억원 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받을 때 보유기간 외에도 거주기간 요건을 추가해 세제 혜택을 거주 기간별로 차등 적용하기로 했다.
지금까지는 1주택자가 거주하지 않아도 3년 이상 보유하기만 하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용했다. 공제율은 3년 이상부터 연 8%씩, 최대 80%까지였다. 그러나 법 개정 후 내후년부터 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해 3년 이상부터 보유기간과 거주기간에 공제율을 각각 4%씩 적용하기로 했다.
즉, 9억원이 넘는 집을 보유하되 자신은 다른 곳에 살고 있다면 보유기간이 10년 이상이더라도 공제율은 최대 40%에 그치게 되는 셈이다.
일시적 2주택자의 기존 주택 처분 기한은 1년으로 줄어든다. 현재는 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 이 같은 비과세 혜택을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 전입하고 기존 주택은 1년 이내에 양도하는 경우에만 주기로 했다.
적용 시기는 당장 12월 17일 이후 새로 취득하는 주택부터다. 다만 대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 종전 규정을 적용하기로 했다. 또 신규주택에 기존 임차인이 있다면 전입 의무기간을 임대차계약 종료 시점까지로 연장해준다.
앞으로 등록 임대주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주 요건이 추가된다. 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주 요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이는 당장 17일부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용한다.
기존에는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 임대사업자 등록을 한 경우는 거주 기간 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
이 때문에 주택을 매입한 후 임대 등록을 하면 거주하지 않아도 양도세가 비과세되기 때문에 비등록 1주택자와 형평성에 문제가 있다는 지적이 제기돼 왔다.
시장상황 평가
정부는 그간 2017년 8.2대책 및 2018년 9.13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진해 왔다. 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였고, 다주택세대가 처음으로 감소하는 등 실수요 중심으로 시장이 재편되기 시작했다.
그러나 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열이 재현되고 있다.
저금리로 자금조달 비용이 낮고, LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나 높은 전세가율(서울 62%), 전세대출 등을 통한 갭투자로 자금을 조달하고 있다. 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향을 줬다.
지난 1차 분양가 상한제 적용지역(11.6)에서 제외되어 규제를 피한 지역 중심으로 상승 기대심리가 확대되고, 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용하여 투자재 성격이 강한 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행하고 있다.
한편, 실수요에 대응하는 공급은 충분하나, 일각에서 분양가 상한제 등으로 인한 공급부족론 등을 제기하며 불안 심리를 자극하고 있다.
이에 따라 일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급 관리가 필요해짐에 따라 12월 16일 정부가 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 것이다.
정책 대응방향
정부는 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진한다는 방침이다.
일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소하고 종합부동산세, 공시가격 등을 개선해 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화한다는 방침이다.
분양가 상한제 지역을 확대해 고분양가 및 풍선효과를 차단한다는 방침이다. 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완할 계획이다.
또한 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양을 지원할 방침이다. 가로주택정비사업 등 도심 내 공급 확대를 위해 제도도 개선할 방침이다.
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기사최종편집일:2024-04-19 10:30:55
