전국 주택매매가격은 분양가상한제에도 불구하고 매매가격 상승폭은 확대됐다.
2019년 11월 전국 주택매매가격(0.14%) 하반기 이후 상승세를 지속했다. 전국 주택매매가격은 수도권 및 5대광역시 주요 지역을 중심으로 매수심리가 증가하면서 4개월 연속 상승세 지속했다. 지역별로 수도권(0.25%) 및 5대광역시(0.16%)는 상승폭이 확대되고 있으나, 기타지방(-0.15%)의 하락세는 지속됐다.
정부의 민간택지 분양가상한제 적용지역 발표에도 불구하고 서울을 중심으로 시장 분위기는 여전히 양호한 상황이며, 2020년 총선을 앞두고 연말까지 매수심리는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
2019년 11월 전국 주택전세가격(0.08%)은 상승세를 지속했다. 전국적으로 고르게 입주물량이 축소되면서 공급에 대한 부담은 점차 완화, 전세가격은 2개월 연속 상승했다. 지역별로 수도권(0.13%)과 5대광역시(0.09%)는 상승한 반면 기타지방(-0.08%)은 하락했다.
그동안 입주물량 증가로 인한 전세가격 하락세가 멈추면서 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상되나, 민간택지 분양가상한제의 영향 및 신규공급 축소로 일부지역에서 전세가격 증가세가 지속될 가능성도 존재하고 있다.
(수도권) 매수수요 집중되면서 매매가격 상승폭 확대
수도권 주택매매가격(0.25%)은 분양가상한제 적용지역 발표에도 불구하고 서울을 중심으로 매수수요가 집중되면서 상승폭이 확대됐다.
지역별로 서울(0.41%)과 경기(0.14%) 및 인천(0.11%)과의 상승폭 차이는 존재하나 8월 이후 수도권 전지역 상승세가 지속됐다. 서울은 가격 상승에 대한 기대심리로 상승폭이 확대되는 가운데 분양가상한제 적용지역인 영등포구(1.31%), 강남구(0.81%), 마포구(0.78%), 송파구(0.72%) 등이 높은 상승률을 기록했다.
경기는 경기도청신청사가 내년 입주 예정인 수원 영통구(1.09%)의 광교 중심으로 상승세를 보이고 있으며, 뉴타운 예정인 광명(0.88%), 주요 학군이 집중된 분당구(0.59%) 등 다양한 수요 증가로 인해 상승폭이 확대됐다. 인천은 GTX-B에 이은 서울도시철도 7호선 연장 등 서울 도심과의 접근성 증가에 대한 장기적인 기대감으로 점진적인 상승세를 지속했다.
수도권 주택전세가격(0.13%)은 4개월 연속 상승세가 지속됐다. 지역별로 서울(0.18%), 경기(0.11%)와 인천(0.07%) 수도권 전지역에서 10월 이후 2개월 연속 상승세 지속 및 상승폭 확대됐다. 특히, 서울은 1개(강북구 보합)를 제외한 24개 자치구에서 상승하였으며, 광진구(0.53%), 송파구(0.47%) 등 일부 지역은 높은 상승률을 기록했다.
(5개광역시) 부산과 울산의 회복과 함께 5대광역시 전반적 상승세
5개광역시 주택매매가격(0.16%)은 부진한 모습을 보이던 울산·부산지역의 가격 상승 전환 및 하락세 둔화에 따라 3개월 연속 상승세가 지속됐다.
대전(0.60%)은 타 지역대비 상대적으로 공급량이 부족하여 상승세가 지속되고 있으며, 행정기관이 밀집한 서구(0.89%)와 정비사업 및 신규 분양수요가 증가하는 유성구(0.80%)에서 강세를 보였다.
대구(0.22%)와 광주(0.01%)는 학군, 신규 분양, 노후주택에 대한 정비사업에 대한 기대감 등으로 매수심리가 지속적으로 존재함에 따라 올해 양호한 흐름이 지속됐다.
부산(-0.01%)은 조정대상지역 해제와 함께 하락세가 크게 둔화되었으며, 울산(0.14%)은 43개월만에 상승으로 전환되면서 장기침체에서 벗어나는 모습을 보였다.
5개광역시 전세가격(0.09%)은 수요 증가에 힘입어 상승폭이 확대됐다.
대전(0.21%)과 대구(0.20%)가 매매가격의 상승과 함께 전세수요가 증가하고 있으며, 광주(0.01%), 부산(0.01%)은 보합 수준 유지했다. 특히 울산(0.05%)은 지역경기 회복과 장기간 하락한 가격이 반등하는 등 부동산 시장의 긍정적인 기대감이 증가하며서 2016년 4월 이후 처음으로 매매가격과 전세가격 모두 상승했다.
(기타지방) 공급증가 등 영향으로 전년대비 하락폭 확대
기타지방의 주택매매가격(-0.15%)은 하락세를 지속했다. 수요대비 공급초과와 함께 지방경기침체, 인구 감소 등으로 2019년 11월까지 누적 2.45% 하락하며 2018년 하락률(-1.71%)을 초과했다.
보합세를 보인 세종을 제외한 기타지방 전지역에서 하락했다. 공급이 많았던 강원(-0.34%)을 중심으로 경상권, 전라권, 충북권 모든 지역에서 하락세를 나타냈다. 다만, 전남(-0.01%)의 경우 여수·광양을 중심으로 그동안 타지역 대비 적은 공급물량과 개발사업 추진 등으로 상대적으로 매매가격은 안정세를 보이는 상황이다.
5대광역시 주택매매가격이 상승세로 반전되면서 비수도권내에서도 지역별 양극화는 커질 가능성이 존재한다.
기타지방 전세가격은 전월대비 0.08% 하락했다. 2018년부터 입주물량 증가세가 지속되면서 하락세가 지속되고 있으나 하반기부터 하락폭은 소폭 둔화됐다. 지역별로 세종(0.01%)을 제외한 전지역 하락했다. 매매시장이 상대적으로 양호한 세종과 전남은 상대적으로 낮은 하락률을 보였으나, 강원(-0.15%) 등 대부분 지역에서 하락세가 지속됐다.
[주택 가격] KB부동산매매전망지수, 5대광역시까지 ‘상승전망’으로 전환
전국 아파트 매매대비 전세가격 비율(70.5%)은 전월과 동일하다. 지역별로 수도권(67.5%)과 5대광역시(70.7%)는 소폭 하락, 기타지방(76.5%)은 소폭 상승했다. 전국적으로는 70%대를 유지하고 있으나 재건축/재개발 등의 투자수요가 많은 서울(57.2%)의 경우 지난 10년 평균 60.3%를 하회하며 2019년 지속적으로 하락세를 보였다.
11월 전국 KB부동산 매매전망지수(109.3)는 수도권 및 5대광역시의 가격 상승 기대감이 증가하면서 ‘상승전망’이 지속됐다. 지역별로 수도권(109.3)에 이어 5대광역시(108.7)가 ‘상승전망’으로 전환되었으며, 기타지방(98.6)도 100에 근접했다. 광주를 제외한 5대광역시 모두 100을 초과하였으며, 조정지역의 해제와 함께 부산의 매매전망지수 크게 상승했다.(88.9→111.7)
한편, 전국 KB부동산 전세전망지수는 108.8이며, 지역별로 수도권(112.1), 5대광역시(109.2), 기타지방(101.5) 모두 ‘상승전망’을 기록했다.
[주택 거래] 주택거래량 올해 들어 최대치 기록했으나, 기저효과 영향으로 하락
2019년 10월 주택매매거래량은 전년동월대비 11.1% 감소한 8만 2,393호를 기록했다.
지역별로는 서울(-24.7%)과 경기도(-24.6%)가 2개월 연속 큰 폭으로 감소했다. 2개월 연속 거래량이 감소하고 있으나, 올해 들어 가장 높은 거래량이며, 이는 지난해 10월 거래량 급등(9.3만호)에 따른 기저효과 영향이다. 전월대비 기준으로는 28.6% 증가했으며, 수도권(27.4%) 뿐 아니라 비수도권(29.8%)에서도 거래량이 크게 증가했다.
10월 거래량은 올해 들어 가장 높은 수치이며, 최근 수도권을 중심으로 한 가격 상승 영향이 거래량에도 반영됐다. 당분간 거래량은 안정적인 수준을 유지할 것으로 보이나, 매도자와 매수자의 시각차가 여전히 존재해 큰 폭으로 증가하기는 어려운 상황이다.
10월 미분양야파트는 5만 6,098호를 기록해 8개월만에 6만호 이하로 감소했다. 전월대비 3,964호 감소하면서 올들어 가장 큰 감소폭 기록했다. 수도권에서 17.2% 감소하였으며, 비수도권에서도 4.6% 감소했다.
분양가상한제 시행 이후 신규 아파트 선호 증가 영향이 확산되면서 미분양아파트 감소폭이 확대되고 있다.
[주택 공급] 수도권을 중심으로 분양물량 크게 증가, 청약경쟁률도 높은 수준
11월 아파트 분양물량은 약 3.4만호로 전년동월대비 23.0% 증가했다.
수도권(45.8%)은 주택경기 호조세가 지속되면서 4개월 연속 증가한 반면, 비수도권은 5.3% 감소했다. 수도권에서는 인천이 서구를 중심으로 많은 물량이 공급되었으며, 비수도권에서는 광주, 전북, 충북에서 분양이 증가했다.
11월 청약경쟁률은 1순위 기준 12.8:1을 기록했다. 공급 부족 이슈가 있는 서울의 청약경쟁률은 67.3:1로 3개월째 50:1을 상회하고 있으며, 광주는 광산구에서 대규모 분양이 이루어지며 43:1의 높은 청약경쟁률 기록했다.
2019년 연말 이후 분양예정 물량은 거의 없는 상황이나, 최근 정책 변화로 인해 분양시기를 확정하지 못한 경우가 있어 다소 변화 가능성도 존재하고 있다.
11월 아파트 입주물량은 약 2.3만호로 전년동월대비 52.7% 감소했다. 수도권은 전년동기대비 68.6% 감소, 비수도권은 38.5% 감소하면서 전국적으로 입주물량 감소가 2개월 연속 지속됐다. 입주물량은 다소 진정되고 있으며, 신규분양아파트 선호도 강화, 주택경기 호조와 맞물려 공급에 대한 부담은 점차 완화되고 있는 상황이다.
[토지] 3기 신도시 중심으로 토지가격 상승률 확대
2019년 10월 전국 토지가격은 전월대비 0.34%이다.(10월 누적 3.22% 상승) 10월 누적 토지가격 상승률은 수도권은 3.87%에 달하나 지방은 0.18% 상
승에 그치며 양극화가 지속됐다. 3기신도시 지역인 하남(5.55%), 과천(4.95%), 인천계양(4.22%), 고양시 덕양구(4.28%)등을 중심으로 높은 상승세 기록했다.
한편 울산을 비롯하여 제주, 경남지역의 침체는 지속됐다. 울산 동구(-1.69%), 창원(-1.17%), 거제(-1.02%) 등 경남권 하락세가 지속되고 있으며 제주도(-0.85%)도 하락세가 확대됐다.
10월 전국 토지거래량은 약 25.6만 필지로 전월대비 15.6% 상승했다. 전월대비 토지거래량은 소폭 증가세를 보이나, 10월까지 누적 거래량은 약 231만 필지로 전년동기간대비 14.6% 감소한 수준이다. 12개월 평균으로 월 23.7만건이 거래되는데 꾸준히 감소추세를 보이며 거래시장 위축분위기 지속됐다.
[주택금융시장] 주택담보대출 금리 안정화, 매매거래 증가로 가계대출 증가
10월 주택담보대출 금리는 지난달보다 0.01%p 하락한 2.50%를 기록했다. 1년 넘게 하락세를 보이던 금리가 최근 3개월 동안 안정화됐다. 10월 기준금리가 하락하면서 11월 이후 주택담보대출 금리도 하락하여 역대 최저 수준을 갱신할 가능성이 있다.
코픽스 잔액금리는 전월대비 4bp 하락한 1.83%로, 기준금리가 인하되면서 당분간 하락세가 지속될 것으로 전망이다. 기준금리 하락 영향으로 코픽스 신규금리 하락세도 다시 시작될 가능성이 높다.
10월말 기준 은행권(+주금공 양도 포함) 주택담보대출(전세포함)은 전월대비 4.6조원 증가, 기타대출(신용, 주택외담보대출 등) 2.5조원 증가했다. 9월 4.8조원이 증가했던 은행 가계대출은 10월간 7.2조원 증가하면서 예년 수준으로 확대됐다. 아파트 매매 거래량 증가 등으로 10월 주택담보대출 순증액이 전월대비 0.8조원 증가했다.
[부동산 금융] 부동산 펀드 월간 신규설정액 처음으로 3조원 돌파
11월 부동산 펀드 신규설정액은 3.09조원으로 전월대비 65.2% 증가했다. 10월까지 최근 7개월간 신규설정액 규모가 2조원 내외에서 움직이다가, 11월 처음으로 3조원 돌파했다. 11월 해외 신규설정액은 1.57조원으로 10월 1.60조원 이후 역대 두번째 수준이다. 11월 국내 신규설정액은 1.52조원으로 역대 최고치를 기록했다. 최근 지속적으로 부동산펀드에 대한 인기가 높아지면서 국내외 모두 신규 설정액이 역대 최고 수준에 도달했다.
부동산펀드 설정 잔액은 96.7조원으로 2020년 1월에 100조원을 돌파할 것으로 예상된다.
2019년 8월까지 부동산신탁 수탁고는 월평균 1.2% 성장했다. 부동산신탁 수탁고는 2019년 8월말 기준 277.3조원이다. 부동산신탁 수탁고 월평균 증가율은 1.2%로 2017~18년과 유사한 수준으로 꾸준히 성장하고 있다.
[상가] 거래량 감소세가 지속되는 가운데 상가 매매시장 추가 상승 여력 작아
상가 거래가격은 수도권을 중심으로 상승세를 지속했다. 2019년 3분기 전국 상가 거래가격은 평균 550.4만원/㎡로 전기대비 5.9% 상승하였으며 분기별 등락은 있지만 전반적으로는 상승세를 보였다. 지역별로는 수도권 상가 거래가격은 2018년 4분기 이후 상승세를 보이고 있지만 비수도권은 소폭의 등락을 보이며 보합세를 나타냈다.
상가 가격은 상승 흐름을 보이고 있지만 2019년 3분기 전국 상가 거래건수는 총 1.3만건으로 전년동기 1.4만건 대비 7.6%가 감소하였으며 2017년 1분기 이후 11분기 연속 감소했다. 지역별로 3분기 상가거래량은 수도권에서 전년동기대비 7.8%, 비수도권에서 7.3% 감소하였으며 2분기 대비 감소폭은 축소됐다. 3분기 상가유형별 거래건수는 일반상가가 4천건, 집합상가가 9천건 수준이었으며 전년동기대비 각각 9.5% 6.6% 감소했다.
자영업 경기침체, 수익률 하락, 가격 부담 증대 등으로 투자 리스크가 커지면서 상가 투자수요가 감소했다. 매매거래는 감소세가 당분간 지속될 것으로 보이며, 상승세를 보이고 있는 거래가격도 투자수요 감소의 영향을 받을 것으로 전망된다.
[오피스텔] 서울 오피스텔 매매가격 상승폭 또다시 하락
서울 오피스텔 매매가격은 전월과 비슷한 수준을 보였다. 서울의 오피스텔 매매가격지수는 2018년 9월부터 상승세가 꺾이면서 매매가격 상승폭이 지속적으로 축소 중이다. 2019년 6월부터 10월까지 월별 수도권 오피스텔 입주물량이 일시적으로 3천호 이하로 감소했으나, 11월에 다시 5,700여호로 증가하면서 2019년 11월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수 변화율은 2015년 1월 이후 가장 낮은 0%을 기록했다.
서울의 오피스텔 전세시장도 가격 안정세를 유지하고 있다. 서울의 오피스텔 전세가격 지수는 2019년 10월 전월대비 변동없음, 11월 0.01% 상승을 기록하며 안정세를 유지했다.
서울 오피스텔 매매대비전세비율은 상승했다. 서울 오피스텔 매매가격 대비 전세가격 비율은 79.3%로 2010년 이후 가장 높은 값을 기록했다. 2019년 11월 기준 서울의 오피스텔 평균매매가격은 2억 5,400만원, 평균전세가격은 1억 9,700만원을 기록하며 매매가격과 전세가격 차이는 5천만원대를 유지했다.
[오피스] 서울지역 임대 안정화로 Cap. Rate 상승, 거래면적 감소세 둔화
2019년 하반기 국내 기준금리 및 국고채금리 하락에도 불구하고 서울 오피스의 Cap. Rate은 상승세를 보였다. 2019년 10월말 기준 서울지역 오피스 Cap. Rate은 4.57%로 전년 동월대비 22bp 하락하였으나, 전월대비 8bp 상승했다. 2018년 2월 이후 하락세를 지속한 Cap. Rate은 2019년 5월 저점(4.32%) 기록 후 상승 전환됐다. 기준금리 인하 및 5년물 국고채금리 하락에도 불구하고 Cap. Rate은 상승해 국고채금리와의 스프레드는 연초대비 큰 폭으로 확대됐다. Cap. Rate 상승은 서울 소재 오피스 임대가격 낙폭 둔화 및 공실률 하락 등 임대시장 안정화에 기인하고 있다.
서울지역 오피스 거래면적은 2개월 연속 하락했다. 2019년 10월말 기준 서울지역 거래금액 1,000만불 이상 오피스의 직전 12개월 거래면적은 556천평으로 전월대비 73천평 하락하여 2개월 연속 하락했다. 2016년 이후 큰 폭으로 늘어난 오피스 거래면적은 2018년말 이후 증가세가 둔화되는 양상이다. 서울 오피스의 주요 거래는 3분기까지 완료된 것으로 보이며, 가격상승에 기인한 수익률 부담도 거래 둔화 요인이다.
[미국 주택시장] 공급부족으로 매매가격 상승세 확대
미국 주택가격은 8개월 연속 전월대비 상승했다. 2019년 9월 S&P/케이스쉴러 20개 주요 도시 주택가격지수는 218.27로 전월대비 0.07% 상승했다.(전년동월대비 +2.1%) 10월 기존주택 판매가격의 중간값은 약 27.1만달러로 전년동월대비 6.2% 상승, 이는 2017년 6월(+6.3%) 이후 최대 상승률이다.
수요대비 공급이 부족하면서 주택판매 건수도 증가한 것으로 파악되고 있다. 10월 기존주택 판매량은 546만채를 기록하며 전월대비 1.9% 증가하며 시장전망치(+1.5%)를 상회했다. 11월 NAHB주택시장지수는 70을 기록하며 최고 수준을 유지, 잠정주택판매지수도 106.7로 향후 주택거래시장도 양호할 것으로 예상된다.
주택가격 상승률은 둔화되었으나 높은 가격에 대한 부담은 여전히 존재하고 있다. 10월 재고주택 물량은 전월대비 4.1% 감소, 특히 20만 달러 이하 주택재고는 15.2% 감소한 것으로 조사됐다. 중저가 재고물량이 부족한 상황에서 잠재적 주택구매계층의 시장 진입은 제한적, 국책모기지 기관 패니메의 설문조사에 따르면 잠재적주택구매계층 중 지금이 주택구입적기라고 응답한 비율은 21%에 불과하다.
[영국 주택시장] 브렉시트 앞두고 런던 주택시장 불안 확대
영국 주택시장, 브렉시트 여파로 금융위기 이후 최대 약세 지속하고 있다. 영국통계청에 따르면 11월 주택가격 상승률은 전년대비 0.8% 상승했으나 상승폭은 지난 2016년 브렉시트 이슈 부각 이후 지속 하락했다. 특히 런던을 중심으로 주택가격 하락세가 확대되고 있는데 2018년 3월 하락세로 전환되면서 침체 지속하고 있다. 런던의 평균 주택가격은 약 47만 파운드(2019년 9월 기준)로 2017년 7월 고점대비 약 3.9% 하락한 수준이다.
한편 합의를 맺지못한 채 EU를 탈퇴하게 되는 ‘노딜 브렉시트’가 가시화되면서 기업들의 해외 이동은 본격화, 주택가격 추가하락 우려 확대되고 있다.
왕립공인중개협회(RICS) 조사에 따르면 영국내 부동산 구매자 뿐 아니라 판매자 문의도 감소했으며, 12월 조기총선과 2020년 1월 브렉시트 시한을 앞두고 부동산 거래시장은 당분간 위축세가 전망된다. BOE는 노딜브렉시트가 현실화될 경우 영국주택가격이 브렉시트 이전 수준에서 최대 30%까지 하락할 수 있다고 경고했다. 브렉시트 현실화에 대한 우려로 기업들이 인근 주요국으로 이전하면서 파리 등 주요도시의 주택가격 상승세를 나타냈다.
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기사최종편집일:2024-04-26 16:07:50
