주택청약제도는 청약통장과 일정요건을 갖추면 분양아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도다.
주택청약을 위해서는 주택청약종합저축에 먼저 가입해야 하며, 가입대상은 제한 없고 누구나 가능하다. 2018년 청년우대형 주택청약저축을 도입, 만 19~34세이고 연소득 조건이 되면 가입이 가능하다.
청약제도는 수시로 변경, 지역별 청약자격 요건 확인 및 본인의 청약가점을 알아두는 것이 중요하다.
무주택 실수요자의 당첨기회 확대 및 분양시장 투기수요 차단을 위해 청약제도는 자주 개편되며, 청약신청시 부적격자가 되면 1년동안 청약을 할 수 없기에 유의가 필요하다. 정부는 2020년 2.1일부터 주택청약시스템을 ‘청약홈(applyhome.co.kr)’으로 변경했다. 청약자격 사전관리를 통해 세대원 동의시 세대원 정보 및 무주택 기간 등이 자동입력됨에 따라 부적격 당첨을 방지할 것으로 기대된다.
한편 청약통장 가입자의 대부분이 1순위 요건에 해당되고, 서울 등 투기과열지구는 가점제로 당첨되기 때문에 청약자의 가점 점수가 무엇보다 중요하다. 청약가점은 무주택 기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 총 84점(최대), 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정하게 된다.
서울지역 청약가점은 평균 52점 강남 3구 평균 62점), 젊은 가구들은 특별공급을 노려볼 필요가 있다.
서울 25개구 중 가장 청약점수가 높은 지역은 송파구(69점)이며, 이어서 동작·성북구(65점), 강남구(63점), 서초구(63점) 순으로 조사됐다. 청약가점이 낮은 30대 젊은 가구의 경우 신혼부부 및 다자녀 혜택이 있는 특별공급을 활용할 필요가 있다.
주택청약제도란
주택청약제도란 청약 통장에 가입하여 일정한 요건을 갖추면 분양 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도를 말한다.
1977년 ‘국민주택 우선공급에 관한 규칙’을 도입하면서 무주택자를 위한 신속한 주택공급 확대 및 합리적 배분을 위해 주택청약제도를 시행했다. 2007년 참여정부 시기에 무주택 실주요자 위주로 청약제도가 개편되면서 청약가점제를 도입했다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수로 환산하여 점수가 높은 사람에게 분양아파트 당첨기회를 우선적으로 제공하는 제도다.
부동산 경기에 따라 주택청약제도는 수요조절 수단으로 활용되면서 수시로 변경됐다. 지난 2017년 청약가점제를 개편하면서 무주택 실수요자를 중심으로 내집마련 기회를 확대했다.
주택청약을 위해서는 청약통장에 먼저 가입, 현재 주택청약상품은 ‘주택청약종합저축’과 ‘청년우대형 주택청약종합저축’으로 2가지이다. 과거 청약통장으로는 청약저축, 청약예금, 청약부금이 존재하였으나 2015년 9월 이후 ‘주택청약종합저축’으로 통합, 이후 주택청약종합저축으로만 가입이 가능하다. 주택청약종합저축은 2009년 5월에 신설되었으며, 공공 및 민영주택 모두 청약가능한 저축으로 가입대상에 제한이 없고 누구나 1인1계좌 가입이 가능하다. 월 2~50만원씩 적립식 또는 예치식으로 저축 가능하며, 청약대상은 전국의 모든 주택이다.
2018년 청년우대형 주택청약저축을 도입, 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택은 유지하되 재형기능을 강화한 청약통장을 출시했다. 만 19~34세이면서 연소득 3천만원 이하인 경우 가입가능하며, 일반통장에 비해 높은 최고 3.3% 이율을 제공하고 있다.(납입원금 5천만원 한도내)
대학생이나 무직자는 가입대상에서 제외되며, 무주택 세대주 또는 세대원은 가입이 가능하다. 9개의 수탁은행(KB국민, 우리, IBK기업, 농협, 신한, KEB하나, 대구, 부산, 경남 은행)에서 가입 가능하며, 기존 주택청약종합저축 가입자도 요건충족시 ‘청년우대형’으로 전환 가능하다. 가입기간 2년이상시 해당저축에서 발생하는 이자소득 총 500만원, 원금 600만원 한도로 비과세 혜택도 제공되고 있다.
최근 바뀐 청약제도의 모든 것
무주택 실수요자의 당첨기회 확대 및 분양시장 투기수요 차단을 위해 청약제도가 자주 개편되면서, 지역별 청약자격 요건 확인 및 본인의 청약가점을 알아두는 것이 중요하다.
1978년~2018년까지 약 140여 차례 개편되면서 부적격자의 취소 사례가 다수 발생하고 있다. 청약조건이 자주 변경되면서 이용자들이 이를 완벽하게 숙지하기 어려워지자, 2017 ~2019년까지 청약당첨자 53만여명 중 10%가 부적격자다. 청약 신청시 부적격자가 되면 1년 동안 청약을 할 수 없기에 유의가 필요하다.
이에 정부는 주택청약시스템을 한국감정원으로 이관, ‘청약홈’을 통해 청약신청을 하도록 개선했다. 2020년 2월 1일부터 주택청약시스템은 기존 금융결제원에서 한국감정원으로 이관, 홈페이지도 ‘아파트투유’에서 ‘청약홈(applyhome.co.kr)’으로 변경했다.
세대원 동의를 통해 세대원 정보 및 무주택기간 등이 자동입력되면서 오입력에 따른 부적격 당첨을 방지할 것으로 기대되고 있다.
청약시스템에 주민등록정보망과 주택소유 확인 시스템을 연결하여, 청약신청 이전에 세대원정보, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등 청약자격 여부를 미리 확인 가능하다. 기존에는 청약신청시 통장가입기간과 무주택기간, 부양가족 등을 직접 작성함에 따라 오류가 발생할 수 있었으나, 이번 청약시스템 개편으로 이를 방지할 수 있다.
청약통장을 가지고 본인이 청약하고자 하는 지역의 1순위 조건을 확인해야하며, 투기과열지구의 경우 자격요건이 까다롭고 가점제를 적용하기 때문에 해당지역의 청약조건 확인은 필수다.
민영주택과 국민주택2의 청약1순위는 다소 차이가 있으나, 기본적으로 서울 등 투기과열지구는 청약통장 가입후 2년이상 꾸준히 납부하는 것이 중요하며 세대원 전원이 5년이내 당첨된 내역이 없어야만 가능하며 해당지역에 1년이상 거주하여야 한다. 청약저축 가입후 투기과열지구·조정대상지역3은 2년, 수도권은 1년(납부 12회 이상), 수도권 이외 지역은 6개월(납부 6회 이상인 경우)인 경우 민영주택의 예치금 만족시 가능하다. 국민주택은 무주택 세대주만 가능, 민영주택은 무주택 또는 주택 1채인 경우 1순위가 가능하다.
하지만 청약통장 가입자의 대부분이 1순위 요건에 해당되면서, 아파트 청약 당첨확률을 높이기 위해서는 청약자의 점수가 무엇보다 중요하다. 현재 전국의 청약통장 가입자는 약 2,500만명에 달하며 이중 56.8%(약 1,450만명)이 1순위에 해당된다. 사실상 1순위는 큰 의미가 없으며 청약자의 가점이 최대 변수다.
청약 가점은 무주택기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 총 84점(최대)이며, 총합 점수가 높은 순서대로 분양주택 당첨자를 결정하게 된다. 무주택기간(1년단위로 2점씩)과 부양가족수(1인당 5점), 청약통장 가입기간(1~17점)에 따라 청약가점은 최소 8점에서 최대 84점을 부과하고 있다. 일각에선 분양가상한제 시행 이후 서울지역 주요아파트 분양에 당첨되기 위해서는 최소 60점 이상의 가점이 필요할 것으로 예상된다.
한편 무주택 기간은 주민등록에 등재된 세대 전원이 공고일 기준으로 무주택일때를 말하는데, 청약자 본인과 배우자의 무주택기간으로 산정하고 있다. 세대주는 만 30세이상(결혼 혼인신고일 기준)부터 산정한다.
부양가족수는 청약신청자와 동일한 주민등록등본에 기재되어 있는 세대원으로, 배우자와 부모(직계존속), 자녀(직계비속)를 포함하며 무주택자만 계산한다.
직계존속은 3년이상 동일 주민등록등본에 있어야하며 무주택자일 경우만 해당, 직계비속은 만30세미만 미혼자녀나 30세이상은 1년이상 동일 주민등록등본에 등재돼야 한다. 배우자는 분리세대일 경우에도 부양가족으로 인정, 배우자가 분리세대인 경우 배우자의 주민등록등본에 기재된 세대원까지 계산한다.
서울지역 아파트 청약가점 분석
최근 서울 아파트 가격이 오른 데다 분양가상한제 시행 이후 서울 신규 아파트 청약시장에 대한 관심은 크게 증가하고 있다. 서울 인구의 약 68.4%가 청약통장을 보유하고 있다.
청약통장 가입자는 2019년 12월 기준으로 전국 약 2,550만명이며, 서울지역은 662만명으로 경기(676만명)에 이어 2번째로 많다. 전국 인구의 약 49.4%가 청약통장을 보유. 서울 가입자는 약 68.4%로 가장 높은 비중을 보이고 있으며 이어서 대전(57.0%)과 경기(51.6%) 순이다. 서울지역 청약통장 보유자의 56%인 약 371만명이 1순위 자격을 확보하고 있다.
지역별로 청약경쟁률 온도차는 뚜렷한 편으로, 서울과 대전, 세종시 등 주요지역의 신규 분양아파트에 대한 관심이 높은 상황이다. 서울의 청약경쟁률은 2010년 2:1에 그쳤으나 2015년 들어 빠르게 상승하면서 2019년 평균 32:1(1순위 기준)을 기록, 2020년 1월 개포 재건축단지 청약은 평균 65:1을 기록했다.
서울은 25개 자치구 모두 투기과열지구로 지정되어 있어 가점제가 적용되며, 청약 신청자의 가점이 무엇보다 중요하며 대출제한으로 기본적인 현금보유도 필요하다.
서울은 투기과열지구로 지정됨에 따라 85㎡이하 아파트는 100% 가점제를 적용하며, 가점제 이외 추첨 물량에 대해서도 무주택자에게 우선 공급된다. 서울 거주가구 중 40대 이상은 청약가점이 44~84점대, 50대이상은 54~84점대가 가능하다.
20대와 30대는 무주택기간 및 부양가족수 요건으로는 청약가점이 상대적으로 낮은 편이다. 20세부터 청약통장에 가입했고 무주택이라고 가정한다면, 40대 이상은 되어야 평균 청약가점이 50점대에 진입하는 것으로 나타나고 있다.
서울의 평균 청약가점은 송파구(69점), 동작·성북구(65점), 강남구(63점), 서초구(63점) 등으로 조사됐다.
리얼투데이에 따르면, 2019년 1~11월까지 서울의 1순위 평균가점은 52점이며 강남3구의 경우 평균 63점이상이 안정권, 최고점은 79~82점에 달했다. 특히 청약가점이 높은 지역일수록 신규 시세 대비 분양가의 차이가 큰 것으로 나타났다.
30대 젊은 가구의 경우 상대적으로 청약가점은 낮을 수밖에 없는 상황으로 신혼부부 및 다자녀 혜택이 있는 특별공급(특공)을 활용할 필요가 있다.
특공은 공통적으로 가입한지 최소 6개월이상 된 청약통장을 보유해야하며 무주택 세대 구성원, 1세대당 평생 1회만 특공혜택을 받을 수 있으며 국민·민영주택 모두 가능하다. 신혼부부 특공자격은 결혼 7년이내, 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하이다.(맞벌이 경우 120%이하) 다자녀가구 특공자격은 미성년자녀가 3명이상 있고 소득기준(국민주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하, 민영주택은 미적용)을 충족하면 청약이 가능하다.
KB경영연구소
|
기사최종편집일:2024-05-03 09:12:10
