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KB부동산시장 리뷰...주택수요 집중으로 높은 청약경쟁률 지속
등록일 [ 2020년09월28일 17시15분 ]

정부의 잇따른 주택시장 안정화 대책에 힘입어 최근 수도권 주택시장의 경우 어느 정도 안정화되는 모습을 보이고 있다.

KB금융경영연구소에서 지난달에 발표한 ‘KB부동산시장 리뷰’ 보고서를 통해 주택을 비롯한 부동산 가격 및 거래동향 등을 살펴본다.


주택 가격 및 전세가격 동향

[주택 가격] 전국 매매가격 상승세는 둔화되었으나 전세가격의 상승 우려가 지속되고 있다.

8월 전국 주택매매가격(0.78%) 상승세는 소폭 둔화되었으나 여전히 높은 수준이다. 8.4대책 발표 이후 수도권 중심의 공급 확대방안에 힘입어 상승세가 주춤하고 있으나 일부 광역시 및 세종 등 비수도권 지역의 상승폭은 확대되면서 여전히 높은 상승률 기록했다.

전세가격(0.52%)은 5월 이후 상승폭이 확대되고 있는데, 임대차 3법 도입 및 임대인의 실거주 등으로 전세매물이 크게 감소된 상황에서 전세가격 상승세는 당분간 지속될 전망이다.

8월 전국 KB부동산 매매전망지수(109.4) 소폭 상승, 전세전망지수(126.3) 조사 이래 최고치를 갱신했다.

서울 및 수도권의 상승 기대감은 일부 감소하였으나, 5대 광역시 중심으로 상승 전망이 확대되면서 전국 매매전망지수는 전월대비 소폭 상승했다. 전세전망지수의 경우 전국적으로 높은 상승세가 지속되면서 조사이래 가장 높은 수치를 기록했다.

주택 가격은 수도권 매매가격의 상승폭이 둔화되고 있는 가운데 전세가격 상승폭은 빠르게 확대되고 있다.

서울의 경우 8월 중순을 기점으로 매매가격 상승폭은 둔화된 반면, 전세가격 상승폭은 확대됐다.

8월 주택매매가격(1.50%)은 여전히 1%가 넘는 상승률을 보이고 있으나, 주간 기준으로 8월 중순부터 상승폭은 축소 중이다. 반면, 주택전세가격(1.07%)의 상승폭은 크게 확대되었으며, 매매가격과 달리 주간 기준으로 8월 중순 이후 상승폭이 확대되고 있다.

경기, 인천은 매매가격의 상승률은 지역간 편차를 보이고 있으며, 전세가격은 대체로 상승세를 나타냈다.

서울에 비해 상대적으로 매매가격의 안정세를 보이고 있으나, 주요 지역(수원 영통, 성남 분당, 광명, 구리, 하남 등)을 중심으로 여전히 높은 상승세가 지속됐다. 지역의 공급 및 주거 여건 등에 따라 전세가격의 편차가 큰 편이나 최근 대체로 상승했다.

비수도권 주택가격도 수도권보다 상승률은 낮으나 전반적인 상승세가 지속됐다.

5대광역시의 경우 매매가격은 대구가 강세를 보이며, 전세가격은 여전히 대전이 상승세를 주도했다. 최근 KTX 등 교통호재와 상대적으로 규제가 덜한 이점으로 대구 달서구의 상승세가 지속되면서 대구의 매매가격 상승률이 장기간 5대광역시의 상승세를 이끌던 대전보다 높은 상승률을 기록했다. 전세가격은 여전히 대전이 가장 높은 상승률을 기록하고 있으나, 그 외 5대광역시의 상승폭이 확대되면서 지역간 차이는 축소됐다.

기타지방의 경우 세종시 매매/전세가격 입주 이후 최고 수준의 상승률을 기록했다.

8월 세종 주택매매가격은 수도이전 이슈와 수요가 증가하면서 6.44%의 기록적인 상승률을 보였으나 8월 중순부터 상승폭은 크게 둔화. 다만, 전세가격 상승률은 여전히 높은 수준이다. 기타지방은 제주를 제외한 지역에서 2개월 연속 0.5% 이내의 낮은 상승률이 지속됐다.

주택 매매거래는 6~7월 28만호 연이은 규제로 증가세가 둔화될 전망이다.

7월 주택매매거래건수는 14만 1,419호로 전년동월대비 약 110.0% 증가했다. 주택거래량은 6~7월 두달 동안 약 28만호가 거래되면서 거래량이 급등했다. 최근 1년 대비 7월 거래량을 보면 충청권과 수도권이 상대적으로 높은 증가율을 기록했다. 7~8월 연이은 정부 규제대책 발표로 관망세가 확대되면서 향후 증가세는 다소 둔화될 전망이다.

미분양아파트는 2.8만호로 전월대비 소폭 감소했다. 전월대비 379호 감소해 변화가 거의 없으나 비수도권의 감소가 지속되고 있는 것이 특징이다. 분양시장 수요 집중으로 인해 미분양아파트는 역대 최저 수준인 3만호 미만이 지속되고 있다. 6월 이후 분양물량이 크게 증가했음에도 주택경기 호조로 감소세가 지속됐다.

[주택 공급] 주택수요는 청약시장에 집중됐다. 서울·부산·충남 지역 높은 경쟁률을 기록했다.

8월 분양물량은 약 4.7만호를 기록해 6월 이후 공급물량이 크게 증가했다. 분양물량은 수도권보다 비수도권에서 큰 폭으로 증가했다. 수도권(2.4만호)은 전월대비 24.4% 감소했으나 비수도권(23.7만호)은 58.5% 증가했다. 주택경기 호조세가 지속되면서 서울을 비롯해 부산, 충남 등에서 높은 청약경쟁률을 기록했다.

수도권 입주물량은 2개월 연속 2.5만호를 상회하고 있다. 8월 입주물량은 3.8만호로 7월 이후 입주물량은 양호한 흐름이다. 지역별로는 경기도에서만 1.7만호가 공급되며 수도권의 입주물량은 높은 증가율을 기록했다. 임대차 3법 도입과 4분기 이후 입주물량 감소함에 따라, 향후 전세시장 불안정 우려가 증가하고 있다.

[토지] 전국 토지거래량이 크게 증가하며 가격 상승폭도 확대됐다.

7월 전국 토지가격은 전월대비 0.33% 상승, 수도이전 논의로 세종시 토지가격이 급등했다. 지난 8월 행정수도 이전에 대한 논의가 부각되면서 세종시의 토지가격은 전월대비 1.71% 상승하며 최대치를 기록했다. 최근 여당을 중심으로 국가균형발전과 수도권 과밀 해소를 위해 행정수도 이전에 대한 의견이 제시되면서 세종시 토지 및 주택시장에 대한 관심 증가로 가격 급등했다.

7월 전국 토지 거래량은 36.5만필지로 전월대비 9.3% 증가했다. 수도권은 17.6만건으로 전월대비 10.6% 증가, 비수도권은 18.9만건이 거래되며 8.1% 증가했다. 최근 수도권 주택시장은 호황세를 지속하면서 비수도권에 비해 토지거래량도 높은 수준이다.

[주택 금융] 주택담보대출 증가세 안정화, 신규대출금리와 연체율은 소폭 하락했다.

7월 주택관련대출 증가폭은 작년 하반기 이후 최저 수준을 나타냈다. ‘19년 10월 이후 매월 4조원을 상회하던 주택관련대출 증가폭이 올해 5월 3.9조, 7월 4.0조원으로 다소 진정세를 나타냈다. 전세자금대출은 2개월 연속 증가폭이 늘어나면서 여전히 빠르게 증가하고 있다.

신규금리는 역대 최저 수준으로, 연체율도 소폭 하향 안정화 추세를 보이고 있다. 7월 신규 주택담보대출 금리는 2.45%로 역대 최저 수준까지 하락했다. 유동성 확대 영향으로 6월 은행권 가계대출 연체율은 2년만에 0.25%까지 하락했다.

[상가] 투자수요 유입으로 상가 거래 증가하였으나 향후 투자여건 전망은 부정적이다.

2020년 상반기 누적거래량은 전년동기대비 5.8% 증가했다. 지역별로 상반기 누적거래량은 서울 지역이 전년동기대비 2.4% 감소한 반면, 서울외 수도권 지역은 12.8%, 비수도권 지역은 4.8% 증가했다. 코로나19 이후 2월을 고점으로 감소세를 보이던 상가거래량은 5월 들어 증가하기 시작하였으며 6월 들어서는 증가폭이 확대됐다.

시장 내 투자여건 악화로 상가 투자수요 유입이 지속되기는 어려울 전망이다. 최근 상가 거래 증가는 시중 유동성 확대 및 주택시장 규제 강화 등으로 투자 자금이 상가시장으로 유입된 것이 원인으로 평가되고 있다. 자영업 경기 침체, 임대료 하락과 공실 증가, 투자수익률 하락 등 상가 투자 여건이 악화되고 있고 향후 개선 가능성도 크지 않아 투자수요 유입이 지속되기는 어려울 것으로 보인다.

[오피스텔] 오피스텔 입주물량 감소 속에 가격 상승 추세는 지속되고 있다.

서울 오피스텔 매매가격의 상승세 지속되며, 전세가율은 3개월 연속 보합세를 나타내고 있다.  8월 서울 오피스텔의 일반거래가격은 전년동월대비 4.44% 상승한 2억 6,266만원을 기록했다. 전세가격 역시 전년동월대비 3.25% 상승하며 지속적인 상승세를 보였으나 매매가격 상승폭이 다소 높은 가운데 매매가격대비 전세가율은 3개월 연속 보합세(80.3%)를 유지했다. 서울의 입주물량은 감소추세이나 8월 금천구 대단지 입주 영향으로 약 4천세대가 집중 공급됐다.

경기도 오피스텔 가격도 2개월 연속 상승폭을 확대하고 있다. 경기도 오피스텔 8월 일반거래가는 2억 1,860만원으로 전월에 이어 상승폭이 확대됐다. 꾸준히 상승하던 전세가율은 지난달과 같은 수준(83.8%)을 기록하며 보합세로 전환됐다.

[오피스] 지방 임대시장의 침체가 지속되는 가운데 서울 거래시장은 둔화 조짐을 보이고 있다.

전국적으로 임대가격 낙폭은 축소되고 있으나, 지방 광역시의 높은 공실률은 부담 요인이다. 수도권 및 5대광역시 임대가격은 1분기 큰 폭으로 하락 후 2분기 들어 낙폭이 축소되는 양상이다. 경기도의 공실률은 자연공실률 수준인 4% 미만을 기록해 가장 안정적인 임대시장을 형성 중인 반면, 인천과 5대광역시는 10%대 중후반으로 높아 상반된 모습을 보이고 있다.

서울 거래시장은 둔화세가 심화되는 모습이며, 리스크 프리미엄은 2016년말 이후 최대치를 나타내고 있다. 서울 오피스 거래규모는 코로나19 확산세가 장기화되면서 2분기 들어 큰 폭으로 하락했다. 2분기 서울 오피스 Cap. Rate는 4.39%로 전월대비 소폭 상승하였으며, 국고채 수익률과의 스프레드(리스크 프리미엄)는 2016년말 이후 최대 수준이다.

[간접투자] 시장규모는 유지 중이나 경쟁력 약화로 신규 투자유인은 부족한 편이다.

전체 리츠 시장규모는 유지 중이나, 공모 리츠 성과 부진으로 투자 유인이 약화되고 있다. 이지스 자산운용이 6월에 공모 리츠인 ‘이지스밸류플러스리츠’를 상장하였으나, 공모 리츠 시장의 약진으로 전체 리츠 시장 규모는 전월과 동일한 수준이다. 코로나19 충격 이후 주가 시장은 지속적으로 회복세를 보이고 있으나, 공모 리츠는 6월 큰 폭의 하락세 이후 회복하지 못하고 있는 상황이다.

펀드 시장규모는 보합세이나 국내 신규 펀드 급감으로 신규 설정규모는 8천억원으로 하락했다. 시장 전체 규모는 전월과 유사한 수준을 유지 중이나, 신규 설정규모는 8천억원 규모로 감소했다. 해외 신규설정규모는 전월과 유사하나, 국내 신규설정규모가 약 3천억원 가량 감소했다.


미국 주택시장 동향

저금리 및 고용시장 개선에 힘입어 주택판매량이 예전 수준을 회복하고 있다.

역대 최저금리 수준이 유지되면서 주택가격지수 및 판매량 등 주택지표가 호조세를 보였다. 주택판매량 및 향후 시장전망지수는 6월 급락 이후 7~8월 들어 모두 반등세로 전환됐다. 7월 S&P주택가격지수는 225.1로 전월대비 0.24% 상승, 9월 첫주 30년만기 모기지금리는 2.91%로 역대 최저 수준이다. 7월 기존주택 판매량은 586만건, 신규주택은 9만건을 기록하며 예전 수준을 회복했다.

재택근무 증가와 함께 교외 외곽으로 주택수요가 증가하면서 거래시장이 회복된 것으로 파악되고 있다. 연준의 유동성 확대 정책과 함께 저금리가 지속되고 있고, 고용시장 회복에 힘입어 주택시장 회복세는 당분간 지속될 전망이다. 미국 모기지은행협회(MBA)가 집계하는 신규 모기지신청지수는 310으로 금융위기 이후 최고수준 유지, 저금리에 기반해 대출수요가 크게 증가한 것으로 파악되고 있다.


일본 부동산시장 동향

코로나 확산에 따른 경기악화 및 재택근무로 도쿄 오피스 시장은 부진한 실정이다. 코로나19 확산에 따른 경기악화로 도쿄 오피스 시장의 임대수요 감소가 뚜렷하다.

올해 도쿄올림픽을 앞두고 오피스 건설 증가 및 공실률 0%대 등 호황세를 보였던 도쿄 오피스 시장은 코로나 지속 및 경기악화 여파로 부진한 모습이다. 도쿄 도심 5구(지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야)의 공실률은 5월 1.64%를 기록하며 전월대비 0.08%p 상승, 3개월 연속 상승세를 유지했다. A급 오피스 임대료지수도 최근 들어 둔화세를 보이는 등 임대수요 감소세가 확대됐다.

재택근무 등 원격근무를 시행하는 기업이 증가하면서 오피스 수요는 더욱 감소할 전망, 선호지역 내 우량건물에 대한 수요는 견고할 것으로 기대된다.

원격근무 수요 증가와 함께 좋은 입지내 고기능 빌딩에 대한 수요도 여전하다. 일본은 텔레워크, 위성오피스, 시차근무(유연근무제)를 권장하는 사회분위기가 형성, 지금까지 도입을 보류한 기업들도 검토 및 도입하는 사례가 증가하는 추세다. 근무방식 변화로 기업들도 적절한 사무실 입지와 공간을 찾는 방식도 변화되는 분위기, 좋은 입지내 기술집약적인 건물에 대한 선호도는 높을 것으로 예상된다.

 

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