부동산은 작년 한 해 뜨거운 관심을 받았다.
전국 주택매매거래 총액은 사상 최대를 기록했고, 주택 매매가격도 전국적으로 8.3%까지 상승했다. 서울과 수도권뿐 아니라 비규제지역으로 수요가 몰린 비수도권까지 가격이 큰 폭으로 상승했다. 동시에 각종 규제 정책이 쏟아지면서 부동산 시장은 예측이 더욱 어려운 상황에 직면해 있다.
앞서 부자와 대중부유층은 올해 부동산시장 전망을 어둡게 보는 편이라고 서술한 바 있다. 부자와 대중부유층의 부동산 자산 포트폴리오엔 어떤 변화가 있었으며, 앞으로 어떤 계획을 세우고 있을까?
부자들은 총 자산의 53%, 대중부유층은 76%가 부동산자산으로 구성돼 있었다.
국내 일반 가계의 자산은 대부분 부동산으로 구성되어 있다. 통계청에 따르면 20년 3월 말 기준 평균 가구의 총자산 중 부동산 자산이 차지하는 비중은 약 72%, 전월세 보증금 포함시 약 78%에 달했으며, 부동산 보유 가구의 중앙값은 2억 8천만원이었다. 평균 가구에 비해 부자들은 보유 부동산 자산 규모가 크지만, 부동산 자산이 차지하는 비중은 낮다. 대중부유층의 경우 부자만큼은 아니지만, 평균 가구와는 차이를 보였다. 부자들의 총 자산 중 부동산 비중은 약 53%, 중앙값은 25억원이었으며, 대중부유층의 부동산 자산 비중은 약 76%, 중앙값은 8억 5천만원이다. 자산규모로는 총 자산 100억원 이상의 초고액자산가가, 거주 지역으로는 서울 강남3구 거주자, 직업으로는 부동산 임대업자의 부동산 자산 비중이 가장 높았다.
부동산 자산 규모의 경우 부자들은 10억원 미만 10%, 10억원 이상 30억원 미만 47%, 30억원 이상 50억원 미만 21%, 50억원 이상 100억원 이상 13%, 100억원 이상 8% 등으로 나타났다.
총 자산 중 부동산 비중은 53%로, 전년(51%) 대비 부동산 자산 비중이 증가 추세를 보였다.
대중부유층은 10억원 미만 55%, 10억원 이상 30억원 미만 35%, 30억원 이상 50억원 미만 6%, 50억원 이상 100억원 이상 3%, 100억원 이상 1% 등의 비율을 나타냈다.
부동산 보유자 중 중간값은 8.5억원이고, 총 자산 중 부동산 비중은 약 76% 수준이다.
부자들의 총 자산 중 부동산 비중을 살펴보면, 총 자산규모별로는 10억이상 30억미만 30%, 30억이상 50억미만 51%, 50억이상 100억미만 53%, 100억이상 59% 등으로 나타났다.
거주지역별로는 서울(강남3구) 58%, 서울(강남3구 外) 51%, 수도권 46%, 광역시 50%, 광역시外 지방 43% 등으로 나타났으며, 직업별로는 기업체 임원 39%, 기업 경영자 55%, 자영업자 58%, 회사원 37%, 의료법조계 전문직 59%, 부동산 임대업자 71%, 은퇴생활자 49% 등의 분포를 보였다.
거주목적주택 비중이 상업용 부동산을 추월
부자들의 부동산 자산 구성을 살펴보면, 2019년까지 상업용 부동산이 가장 높은 비중을 차지했으나 (48%), 지난해에는 달랐다. 거주 목적 주택의 비중이 크게 늘어(30%→41%) 상업용 부동산 비중(48%→34%)을 추월했다. 이는 주택가격 상승폭 확대, 보유세 증가로 인한 다주택자의 자산 정리, 코로나19로 인한 상업용 부동산 임대 수익의 안정성 및 수익성 저하 등의 영향으로 보인다.
특히 총 자산 규모가 클수록 거주 목적 주택 외 부동산 자산을 보유하려는 경향이 뚜렷했는데, 보유 비율과 총 자산 중 차지하는 비중 모두 높아졌다. 고액자산가일수록 거주 외에도 안정적인 수익 확보, 분산 투자, 절세 등을 목적으로 다양한 부동산 자산을 활용하고 있음을 알 수 있다. 특히 총 자산 100억원 이상 부자들의 경우 빌딩과 같은 거액 부동산 자산을 보유함에 따라 상업용 부동산 비중이 급격히 높아지는 경향을 보였다.
부자들의 부동산 포트폴리오 구성 변화를 살펴보면, 2019년에는 거주목적주택 30%, 투자목적주택 14%, 상업용부동산 48%, 토지 8% 등에서 2020년 거주목적주택 41%, 투자목적주택 11%, 상업용부동산 34%, 토지 14% 등으로 나타났다.
부동산 포트폴리오 구성에서 부자 vs 대중부유층을 살펴보면, 부자는 거주목적주택 41%, 투자목적주택 11%, 상업용부동산 34%, 토지 14%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 66%)로 나타났으며, 대중부유층은 거주목적주택 58%, 투자목적주택 13%, 상업용부동산 21%, 토지 8%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 46%) 등의 비율을 나타냈다.
총 자산 규모별 부동산 포트폴리오를 살펴보면, 10억 미만은 거주목적주택 82%, 투자목적주택 9%, 상업용부동산 2%, 토지 7%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 25%) 등으로, 10억 이상 30억 미만의 경우 거주목적주택 74%, 투자목적주택 11%, 상업용부동산 9%, 토지 6%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 53%), 30억 이상 50억 미만은 거주목적주택 64%, 투자목적주택 14%, 상업용부동산 12%, 토지 10%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 72%) 등으로 나타났다. 또 50억 이상 100억 미만은 거주목적주택 49%, 투자목적주택 14%, 상업용부동산 27%, 토지 10%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 83%), 100억 이상의 경우는 거주목적주택 21%, 투자목적주택 9%, 상업용부동산 53%, 토지 17%(거주목적주택 외 부동산 보유자 비율 : 93%) 등의 비율을 보였다.
부동산에 대한 부자들의 입장 변화를 살펴보면, 유보적인 입장은 줄고, ‘현상태를 유지하겠다’ 응답 비율이 늘었다.
지난해와 현재, 부자의 부동산 계획은 어떻게 바뀌었을까? 부동산 거래에 있어 ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정할 것’이라는 유보적인 입장은 확연히 줄었고, ‘현 상태를 유지하겠다’는 응답 비율이 늘었다. 잇따른 고강도 부동산 정책에서 정부의 강력한 정책 의지를 확인하였고, 부동산 관련 각종 세금 부담이 가중되면서 입장 변화가 있었던 것으로 보인다.
매입의 경우, ‘매입할 계획이 없다’는 응답이 56%로 가장 높았으며(전년비 13%p 증가), 매각의 경우 ‘현상태를 유지하겠다’는 응답이 56%로 가장 높았다(전년비 4%p 증가). ‘지난해 매각을 했거나 매각할 계획이 있다’는 응답도 약 17%였는데, 전년보다 응답률이 8%p 상승했다. 매입 의사과 매각 의사를 보인 응답률은 비슷한 수준으로 나타났다.
부자들의 부동산 매입에 대한 물음에는 ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정할 것이다’는 비율이 42%('19년 말) → 26%(20년 말), ‘매입할 계획이 없다’가 43%('19년 말) → 56%(20년 말), ‘지난 해 매입하였거나 매입할 계획이 있다’는 15%('19년 말) → 18%(20년 말) 등의 추이를 보였다.
부자들의 부동산 매각 계획에 대해서는 ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정할 것이다’ 30%('19년 말) → 21%(20년 말), ‘현 상태를 유지하겠다’ 51%('19년 말) → 56%(20년 말), ‘지난 해 매각하였거나 매각할 계획이 있다’ 9%('19년 말) → 17%(20년 말) 등으로 나타났다.
부동산 투자 계획 : 현 상태 유지할 계획…매입·매각 1순위는 중소형 아파트
부자와 대중부유층의 부동산 투자 계획을 좀 더 자세히 살펴보면, 대중부유층과 부자 모두 절반 이상 현 상태를 유지하겠다고 밝혔으나, 매입하였거나 매입할 의향이 있다고 밝힌 응답자들은 대부분 중소형 아파트를 1순위로 꼽았다. 매각하였거나 매각할 계획인 부자들은 토지, 대중부유층은 중소형 아파트 응답 비율이 높았다.
매입과 매각 의향을 교차 분석한 결과, ‘매입, 매각계획 모두 없다’(36%)와 ‘매입매각 모두 향후 추이를 보고 결정하겠다’(10%) 응답이 절반을 차지, 적극적인 부동산 자산 변경 계획을 갖고 있는 응답자 비율은 높지 않았다.
지난 해 보유 부동산을 매입하였거나, 향후 매입 계획에 대해선 ‘매입 계획 없고, 현 상태 유지’ 56%(부자), 51%(대중부유층), ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정’ 26%(부자), 30%(대중부유층), ‘매입하였거나 매입할 계획’ 18%(부자), 18%(대중부유층), 기타 0%(부자), 1%(대중부유층) 등으로 나타났다.
매입 우선순위는 중소형아파트(부자 37% 부자, 대중부유층 53%), 상가/상가빌딩(부자 32%, 대중부유층 13%), 대형아파트(부자 28%, 대중부유층 18%) 등으로 나타났다.
매각에 대한 의견은 매각 계획 없고, 현 상태 유지하겠다는 의견이 56%(부자), 61%(대중부유층) 등으로 나타났다. 향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정하겠다는 의견은 21%(부자), 21%(대중부유층), 매각하였거나 매각할 계획은 17%(부자), 12%(대중부유층) 등이고, 기타(증여, 임대사업자등록, 부동산신탁가입 등) : 6%(부자), 6%(대중부유층) 등으로 나타났다.
매각 우선순위로는 토지(부자 30%, 대중부유층 21%), 중소형아파트(부자 22%, 대중부유층 45%), 상가/상가빌딩(부자 20%, 대중부유층 9%) 등으로 나타났다.
매입 의향과 매각 의향 교차분석 결과 “매입, 매각 계획 모두 없다” 36%, “매입, 매각 모두 향후 추이를 보고 결정하겠다” 10%, “매각은 계획 없으나, 매입은 향후 추이 보고 결정” 13%, “매입은 계획 없으나, 매각은 향후 추이를 보고 결정” 10% 등의 추이를 보였다.
경기에 민감한 상업용 부동산의 경우, 코로나19가 진행 중인 현재 상황에서 투자 의향은 부정적인 편이었다.
공실 발생 등 리스크 증가로 투자를 고려하지 않고 있거나(40%) 향후 추이를 보고 결정하겠다(30%)는 유보적인 입장이 대다수였다. 다만 우량 상업용 부동산에 충분한 투자 여력을 갖춘, 부동산 자산만 100억원 이상 보유한 초고액자산가들의 경우 상업용 부동산 투자 의향이 상대적으로 높은 편으로(29%) 나타났다.
한편, 종부세 부담 증가에 따른 대응에 대해서는 대응 방안 없다, 증여, 매각 순의 응답을 보였다.
보유 부동산 규모가 큰 부자들의 경우, 종합부동산세가 특히 이슈이다. 종합부동산세 부담이 앞으로도 계속 증가할 것인 바, 절세를 위한 대응 방법으로 부자와 대중부유층은 현재로서 뚜렷한 대응방안이 ‘없다’는 응답이 가장 높았으며(38%) 매각(26%) 보다는 증여(30%)를 선호한다는 응답 비율이 다소 높았다. 특히 부동산 고액자산가일수록, 종부세 부담이 가중됨에 따라 적극적인 대응을 취할 것으로 보이며, 보유 부동산 50억원 이상 부동산 고액자산가들은 증여 의향이 매각보다 상당히 우세했다.
종부세 부담 증가에 따른 절세를 위한 대응 방안으로는 ‘없다’(부자 38%, 대중부유층 38%), 증여(부자 29%, 대중부유층 32%), 매각(부자 27%, 대중부유층 25%), 법인설립, 신탁 등 기타(부자 5%, 대중부유층 6%) 등으로 나타났다.
종부세 부담이 가중되는 부동산 고액자산가의 경우 ‘대응하지 않겠다’ 응답비율이 낮아지는 경향을 보였다. 특히 보유 부동산 자산 규모 50억원 이상의 경우, 증여 선호도가 증가했다.
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기사최종편집일:2024-04-29 15:15:56
