주택매매 및 전세가격은 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록하고 있다. 8월 전국 주택매매가격은 하반기 이후 상승폭이 확대됐다.
주택매매가격(1.5%)은 그동안 상대적으로 상승폭이 크지 않았던 수도권 및 광역시 일부 지역을 중심으로 상승세를 보이면서 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했다.
한편 정부는 8.30일 수도권(의왕, 화성 등)과 비수도권(대전, 세종)에 「공공주도 3080+」의 제3차 신규 공공택지를 발표하면서 총 25만호의 입지를 확정했다.
전세가격(1.0%)은 5월 이후 4개월 연속 상승폭이 확대되고 있다. 지난해 말 높은 상승세를 보인 이후 최근 다시 1%를 초과하면서 전세시장에 대한 우려가 증가하고 있다.
8월 KB부동산 매매전망지수 수도권과 비수도권 모두 ‘상승’ 비중이 증가했다. 수도권 매매전망지수는 경기·인천이 상승세를 주도하고 있으며, 비수도권 중 ‘하락’ 비중이 크게 높았던 세종도 최근 다시 상승으로 전환됐다.
주택 가격(수도권) : 서울 상승세 지속, 수도권 지역 상승세 확대
서울의 주택매매 및 전세가격은 3개월 연속 1% 내외의 상승률을 지속했다.
서울 주택매매가격은 2분기 이후 상승폭이 확대되면서 연평균 1%를 초과했다. 1~8월까지 8.4% 상승하였으며, 여전히 주택시장에 대한 수요가 지속되는 가운데 작년보다 높은 상승률을 기록할 가능성도 큰 상황이다.(2020년 1~8월 5.1%)
전세가격의 경우 7개월 연속 1% 미만의 상승률이 지속되고 있으나 전년동월대비로는 14.5%가 상승하면서 이전에 비해 크게 높은 수준이다.
주택 가격(경기, 인천) : 경기도에서 인천으로 상승세 확대
경기도는 연초 고가주택 위주로 상승한 이후 최근 저가주택 중심으로 ‘갭메우기’ 현상이 발생하고 있다.
인천은 최근 상승폭이 크게 증가하고 있으며, 하반기 들어서 상승폭이 크게 확대됐다. 연수구(송도)의 경우 7~8월 2개월간 7.8% 상승하면서 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
주택 가격(비수도권) : 부산, 대전이 상승세 주도, 세종 하락 전환
5개광역시의 경우 부산·대전은 상승세가 지속되는 반면, 대구는 상승세가 점차 둔화되는 양상을 보였다.
부산과 대전의 매매가격 상승폭이 4월 이후 지속적으로 확대되면서 상승세를 주도하고 있으며, 최근 울산과 광주도 1% 내외의 상승률을 기록했다.
반면, 대구는 최근 매매가격 상승률이 크게 둔화되고 있으나, 작년 11월 이후 가격이 크게 상승하여 전년동월대비로는 여전히 광주와 울산에 비해 높은 상황이다.
주택 가격(기타지방) : 세종 하락 전환, 충청권 중심으로 기타지방 전체적으로 상승세 지속
세종의 매매가격은 2019년 10월 이후 처음으로 하락했다. 다만, 최근 세종 조치원 및 연기 지역이 신규 공공택지로 지정, 국회 세종의사당 건립 등 향후 주택시장을 자극할 수 있는 가능성이 존재한다.
기타지방은 충청권에서 높은 상승률을 보이고 있으며, 그 외 대부분 지역에서도 상승세를 지속했다.
주택 거래 : 주택매매거래 감소세 지속, 대구에서 가장 크게 감소
주택매매거래는 대부분의 지역에서 감소하였으며, 대구지역이 가장 큰 감소폭을 기록했다.
7월 주택매매거래량은 8만 8,937호로 전년동월대비 2개월 연속 30% 이상 감소했다. 직전 1년 평균 대비로는 12.4% 감소했으며, 대부분 지역에서 감소했으나 대구(-45.4%)가 가장 큰 폭으로 감소했다.(수도권 -13.2%, 비수도권 -11.6%)
주택매매거래 감소세는 지난해 하반기 거래 급등에 따른 기저효과의 영향으로 절대적으로 낮은 수준은 아니나, 수도권과 비수도권 모두 거래 둔화세가 뚜렷했다.
미분양아파트의 경우 역대 최저수준을 지속했다. 7월 미분양아파트는 1만 5,198호로 전월대비 약 1천호 감소했다. 대부분의 지역에서 감소했으나 최근 상대적으로 경기가 좋지 않은 대구 지역은 증가한 것으로 나타났다.
주택 공급 : 수도권, 분양은 저조 입주물량은 4개월 연속 증가
8월 분양시장은 서울에서의 분양이 없는 가운데 청약경쟁률 소폭 하락한 것으로 나타났다.
8월 분양물량은 약 2.6만호를 기록했으며, 수도권은 약 1만호에 불과했다. 올해 1~8월 분양물량은 약 23.3만호로 지난해 같은 기간(22.6만호)과 유사한 수준이나 수도권의 경우 10.8만호로 같은 기간 대비 약 17% 감소했다.
8월 청약 경쟁률은 16.2:1을 기록했으며, 부산은 2개월 연속 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다.
8월 입주물량은 수도권에서 크게 증가한 것으로 나타났다. 8월 입주물량은 약 2.7만호로 전월대비 3개월 연속 증가했으며, 직전 1년 평균대비 9.8% 증가했다. 수도권 입주물량은 1.9만호로 전월대비 38% 증가했으며, 직전 1년 평균대비 32.2% 증가했다.
토지 : 토지거래량은 감소세를 보이나 여전히 과거대비 높은 수준
7월 전국 토지가격은 전월대비 0.35% 상승, 14개월 연속 0.3%대 상승률을 유지했다.
전국적으로 주택가격 강세가 이어지는 가운데 그동안 위축되었던 제주지역 상승률은 뚜렷한 편이다. 2019년 상반기 이후 하락세를 보였던 제주지역은 올해 3월 상승세로 전환, 7월에 전월대비 0.28% 상승하며 회복세가 뚜렷했다.
코로나19에도 불구하고 관광객 증가, 소비회복 및 주택가격 상승에 힘입어 상승세를 나타냈다.
7월 전국의 토지거래량은 총 27.7만건으로 전월대비 2.7% 감소했다. 전국 토지거래량은 전월대비 소폭 감소하였으나 수도권의 경우 1.1% 증가한 것으로 나타났다.
수도권은 12.6만건으로 과거 10년 평균거래량(약 10.1만건)대비 24.8% 증가하며 여전히 거래시장은 활발, 비수도권은 15.1만건으로 과거대비 5.4% 증가한 수준이다.
주택 금융 : 주담대 순증액 다시 증가, 금리 상승세, 연체율은 역대 최저
7월 주택담보대출 순증액은 다시 급증했으며, 전세자금대출 순증액도 증가한 것으로 나타났다.
주택담보대출(전세대출포함) 7월 순증액은 6.1조원으로 5개월만에 6조원을 상회했다. 전세자금대출 증가 및 7월 분양물량 증가 등의 영향이다. 8~9월부터 시중 은행에서 주택담보대출 취급 중단 및 신용대출 한도 제한이 시작됐다.
이사철로 접어든 7월 전세자금대출 순증액은 2.8조원으로 5개월만에 순증액 감소세에서 반등한 것으로 나타났다.
대출금리가 2개월 연속 상승세를 나타냈지만, 연체율은 역대 최저 수준을 기록했다.
7월 주담대 신규 대출금리는 전월대비 7bp 상승한 2.81%로 26개월만에 2.8%대 진입했다. 8월말 기준금리가 0.25%p 상향되면서 주택담보대출 금리는 추가 상승할 전망이다. 6월 은행권 주택담보대출 연체율은 0.11%로 역대 최저 수준을 기록했다.
오피스 : 서울 오피스 시장 안정적인 흐름 지속
2021년 들어 서울 오피스 거래는 증가하고 가격은 상승세를 나타냈다. 2021년 상반기 서울 오피스 거래 총액은 5.8조원으로 전년동기 대비 27.1% 증가한 것으로 나타났다.
2020년 하락하였던 CBD 오피스 실거래가격은 2021년 상반기 들어 다시 상승 전환되었으며 서울 주요 권역 모두 지난해 말 대비 오피스 실거래가격이 상승했다.
오피스 공실률은 하락하고 자본환원율과 국고채 금리 스프레드는 감소세를 보였다. 프라임 오피스 신규 공급의 영향으로 일시적으로 상승하였던 공실률이 빠르게 안정되며 하락세를 지속했다.
오피스 가격 상승으로 자본환원율(Cap.Rate)이 하락세를 보이는 가운데 국고채(5년) 금리와 의 스프레드가 감소세를 보이기 시작했다.
상가 : 서울 도심 지역 중대형상가 투자 리스크 확대
코로나19 이후 서울 도심지역 중대형상가를 중심으로 상가 공실은 크게 증가했다. 2021년 2분기 서울 중대형상가1 공실률은 9.5%로 지난해 2분기 이후 상승세를 지속했다.
권역별로도 중대형상가 공실률은 소규모상가 대비 높은 수준을 보였으며 도심, 강남, 영등포· 신촌 순으로 코로나19 이후 공실이 크게 증가한 것으로 분석되고 있다.
도심 상권이 코로나19에 따른 영향을 크게 받으며 상가 투자 여건이 빠르게 악화되고 있다.
주변 오피스 근무자 및 관광 수요 의존도가 높은 도심 상권이 사회적 거리두기 강화 등의 영향을 크게 받으며 상대적으로 임대료가 큰 폭으로 하락하고 타 지역과의 수익률 격차도 확대됐다. 관광수요 회복에 장기간이 소요될 것으로 보이고 재택근무 등 근무 행태 변화의 영향이 지속 되면서 도심 상권의 공실 증가와 임대료 하락 흐름은 당분간 지속될 것으로 전망된다.
간접투자 : 부동산 펀드 시장이 부진한 가운데 리츠에 대한 투자자 관심 증대
공모 리츠는 KOSPI 대비 높은 수익률을 기록했다. 개인투자자들의 배당에 대한 기대와 신규 자산 편입, 복합개발 전략 도입 등 공모 리츠들의 적극적인 투자 영향으로 공모 리츠의 연초 대비 수익률이 KOSPI 수익률을 상회했다.
8월 국내 최초로 여러 섹터의 자산들을 편입한 멀티섹터리츠인 ‘디앤디플랫폼리츠’가 신규 상장되는 등 경쟁력 있는 리츠 출시를 위한 움직임도 지속됐다.
코로나19 이후 해외 부동산 펀드 신규 설정 감소 영향으로 시장 규모 보합세를 나타냈다.
전체 펀드 시장 규모가 약 10조원 감소하면서 부동산 펀드의 시장 내 비중은 상승하였으나, 전체 부동산 펀드 설정 잔액은 보합세를 유지했다. 코로나19 발생 이전 연간 해외 신규 펀드 비중은 53%까지 상승했으나, 이후 지속적으로 감 소 추세를 보이며 8월 기준 비중이 27%까지 하락한 것으로 나타났다.
KB금융경영연구소 |
기사최종편집일:2024-05-03 09:12:10
