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주택시장 현황 및 정책 배경 = 주택매수심리 위축, 금리인상 및 국내외 경기 불확실성이 확산되면서 주택가격 하락세가 확대되고 있다.
2022년 주택거래량은 약 45만호(1~10월)로 전년 동기간 대비 55% 감소한 것으로 나타났다. 거래절벽 이슈가 크게 부각되고 있는 가운데, 세종 대전 대구 등 일부지역의 주택가격 하락폭이 커지고 있고, 서울 및 경기 일부 아파트 단지의 가격 하락폭도 확대되고 있다.
최근 주택경기 경착륙 우려가 커지면서 정부는 부동산 세금 및 규제지역, 금융관련 규제를 크게 완화시켰다. 2022년 5월 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예했으며, 이후 상생임대인 제도 개선, 재건축부담금 합리화 등을 발표했다.
지방 주택시장의 위축으로 9월 지방 대부분을 규제지역에서 해제했으며, 이후 주택가격 하락폭이 커지면서 최근 대출규제 대폭 완화했다. 12월 21일 부동산 다주택자 관련 세금 규제를 대부분 완화하는 한편 민간임대등록(아파트)제도를 부활, 실수요자 LTV규제도 완화했다.
한편, 2023년 경제정책방향(부동산 부문)을 살펴보면, 다주택자 및 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화해 부동산시장 연착륙을 유도한다는 내용이 들어 있다.
다주택자의 규제를 완화하여 거래 주체로서의 역할을 강화하고 실수요자에 대한 규제 개선을 통해 서민의 주거부담 완화를 추진한다는 계획이다. 또한, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급기반 위축을 방지하며, 임대 유형별 맞춤 대응으로 임대차 시장의 안정화 도모할 계획이다.
정부의 금번 대책은 과도한 부동산 규제를 정상화해 부동산 시장의 연착륙을 유도하는데 목적이 있다. 그동안 과도하게 오른 주택가격이 조정되는 과정에서 규제완화를 통해 가격 급락을 방지하려는 효과가 기대되고 있다.
2023년초 실거주 관련 규제의 완화방안 및 규제지역 추가 해제도 발표할 계획이다. 주택시장 연착륙을 위한 다양한 정책도 제시됐다. 단기간 시장내 가시적인 효과를 기대하기 어렵겠지만 시장 정상화라는 장기적 정책방향에 주목되고 있다.
다주택자 세부담 인하 및 LTV 완화로 시장내 매수수요 증가로 이어질 수 있으며, 이는 주택시장 급락 가능성을 완화시킬 요인이다. 일부 아파트 단지의 가격이 크게 하락하면서 자본력을 가진 수요자들의 경우 매수 의지는 여전하다.
다주택자 취득세 완화 및 양도세 중과 배제로 인해 투자수요가 다시 집중될 수 있으며, 이는 주택가격 하락 시기에 하방경직성을 강화시킬 것으로 예상된다. 세금 및 대출규제 완화는 시장내 잠재된 매수 수요로 이어질 수 있으며 시장 연착륙에 도움이 될 것으로 기대되고 있다.
또한, 실수요자 대상의 LTV규제 및 전매제한 완화로 거래시장 활성화가 기대되고 있다. 생활안정·임차보증금 반환 목적의 주담대를 주택구입시 LTV로 완화함에 따라 기존 신용 및 기타대출을 보유한 가계의 경우 상대적으로 금리가 낮은 주담대로 갈아탈 수 있는 기회로 작용할 가능성이 있다. 특례보금자리론(1년 한시)의 경우 소득 조건 없이 주담대가 가능함에 따라 실수요자들에게 도움이 될 것으로 기대된다.
부동산 PF보증에 대한 구체적 조건·기준 제시 필요
한편, 부동산 PF보증에 대한 구체적 조건 및 기준을 제시할 필요가 있다. PF시장 부실화 확대를 방지하기 위해 모니터링도 강화할 필요가 있다. 정상적인 사업장의 운영 및 지원을 위해 부동산PF 보증확대 및 미분양PF보증 신설의 구체적 조건 및 기준을 제시할 필요가 있다.
또한 최근 주택시장 위축 상황을 감안 시 PF시장의 부실화는 확대될 수 있기에 시장 모니터링은 강화할 필요하다.
아파트 등록임대사업 부활 문제는 이미 소급 및 폐지를 번복했던 정책으로 신뢰성 회복이 관건이다.
아파트 임대사업자 등록 재개는 정권에 따라 소급 및 제도 폐지 이력으로 인해 초기 진입수요는 많지 않을 것으로 예상된다. 향후 제도의 지속성 여부 등이 확보돼야 등록 확대로 이어질 전망이다.
KB금융경영연구소 |
기사최종편집일:2024-05-17 09:02:00
