중국의 부동산 경기가 심각하다. 부동산 개발업체의 채무불이행이 증가하는 등 부동산발(發) 금융위기 우려까지 제기된다.
현대경제연구원은 ‘중국 부동산發 금융위기 요인 점검’이란 보고서에서 “부동산 시장 위축이 중국 정부의 그림자 금융 및 공급과잉 산업 규제 강화 등과 맞물려 중국 경제 번잔에 악영향을 줄 것”이라며 “은행 등 금융권으로 리스크가 전이될 가능성이 있다”고 밝혔다.
보고서에 따르면 2분기 주거용 주택의 신규 착공면적은 전년동기비 14.5% 감소했다. 상업용은 0.2% 증가하는 데 그쳤다. 주거용 신규 판매 면적도 같은 기간 9.3% 감소해 주택 시장 둔화가 지속되고 있다.
소득대비 주택가격 비율이 커져 부동산 버블 우려가 커지고 있다. 중국 전체 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 2005년 8.9배에서 지난해 7.2배로 소폭 감소했지만 북경, 상해 등 대도시는 오히려 확대됐다. 북경 등 4대 직할시의 주택 가격 평균은 지난해말 평방미터당 약1만2101위안으로 36개 주택 평균 가격(6930위안)의 약 두 배를 기록했다. 2008~2013년까지 연평균 11.8% 증가한 것이다. 이에 비해 1인당 도시 가계의 평균 가처분소득은 2012년말 8390위안으로 2008년말 이후 연평균 11.1%씩 증가해 주택 가격 상승률보다 낮았다.
중국의 부동산 정책이 오락가락하면서 지난해 3월부터 현재까지 대도시 평균 주택 가격 상승률이 20%를 상회할 정도로 높다. 대출도 문제다. 주택담보대출 잔액이 올 1분기 약 10조5200억위안으로 2005년말보다 6배 증가했다. 4분기 연속 증가율이 20%대에 달한다. 이에 따라 상업은행의 가계 불량대출 중 부동산 대출 비중이 30%를 넘고 있다.
또 지방정부의 재정수입 중 토지사용권 매각 비중이 지난 3년간 평균 약 50%를 차지해 부동산 경기 침체가 지방재정 악화로 파급될 가능성도 있다.
한재진 현대연구원 연구위원은 “부동산 경기 침체 장기화로 투자, 소비 등 중국의 실물경제 회복이 지연될 가능성이 있다”며 이에 대한 대비책이 필요하다고 주문했다. 이어 “중국 부동산 리스크 확산에 따른 돌발 위험에 대비한 금융시장 안전판도 강화해야 한다”고 덧붙였다.
한편, 국제금융센터는 지난 6월 ‘2014년 하반기 세계경제 및 국제금융시장 전망과 주요 불안요인 점검’ 설명회에서 중국의 부동산, 일본의 아베노믹스, 유로존 구조개혁, 미국 출구 전략 등을 세계경제 하반기 위험요인으로 꼽은 바 있다.
특히, 중국 부동산 시장이 최대 리스크이자 개혁정책 성패의 핵심으로 지목되고 있다. 국제금융센터는 단기간 내 부동산발(發) 금융위기 가능성은 제한적인 것으로 평가하면서도 실물경제 하방 위험을 증폭시킬 수 있는 최대 리스크 요인이며, 경기회복력이 제한된 현 상황에서 부정적 영향이 더욱 증대되고 있다고 분석했다.
GDP에서 부동산 관련업의 비중이 26~30%로 절대적이며, 특히 총투자 비중이 세계 최대(49.7%)로 핵심 성장동력인 투자를 크게 위축시키고 있다. 한편 가계 자산 중 부동산의 비중은 65%에 달한다.
현대경제연구원의 ‘중국 부동산發 금융위기 요인 점검’ 보고서 내용을 중심으로 중국의 부동산시장 리스크 점검 및 향후 전망 등을 살펴본다.
중국 부동산 시장 침체 지속
최근 중국 주택가격이 8개월 연속 둔화되는 등 부동산발 리스크 확대 우려가 지속되고 있다. 중국 주택가격이 2014년 들어 8개월 연속 둔화세가 지속되고 있다. 중국지수연구원에 따르면, 8월 중국의 100대 도시의 주택가격은 약 10,771위안/평방미터로 올해 1월부터 8개월 연속 전년비 증가율 하락세가 지속되고 있다. 또한, 주택경기를 대표하는 주택경기지수도 7월 현재 94.82p로 지난 2011년말부터 32개월 연속 100p를 하회하는 등 부동산 경기 회복기대 하락이 지속되고 있다.
최근 부동산 시장의 위축은 최근 중국정부의 그림자금융 및 공급과잉 산업 규제 강화와 맞물려 경제 전반에 영향을 줄 것으로 보인다. 2014년 초부터 그림자 금융 부실로 지린신탁이 디폴트를 선언했으며, 산업의 공급과잉으로 상하이 차오르 솔라, 하이신 철강 등 기업이 부채상환 불능에 직면해 있다. 특히, 싱룬 부동산은 그림자 금융, 정부의 부동산 규제강화 등으로 부동산 업체로는 최초로 디폴트를 선언했다. 이에 따라, 최근 부동개발업체 도산 등 부동산 업황 악화가 지속되면서 은행 등 금융권으로의 리스크 전이 우려가 확대되고 있다.
중국 부동산 시장의 리스크 점검 - 부동산 시장의 5대 리스크
① 주택시장 수급 감소 지속 = 최근 중국 주거 및 상업용 주택의 착공면적과 판매면적 증가세 부진이 지속되고 있다.
최근 주거 및 상업용 주택의 신규 착공면적이 지속 감소하고 있다. 주거용 주택의 신규 착공면적은 2014년 2/4분기 현재 전년대비 14.5% 감소한 약 1억 1,800만 평방미터를 기록, 2분기 연속 마이너스 증가율이 지속되고 있다. 상업용 주택의 신규 착공면적도 동기간 전년대비 0.2% 증가한 약 3,064만 평방미터로 1/4분기보다 소폭 개선에 그쳤다.
주택의 판매면적도 증가세가 부진한 실정이다. 주거용 주택의 신규 판매면적은 8,200만 평방미터로 2/4분기 전년대비 9.3% 감소하는 등 2개월 연속 마이너스 증가율이 지속되고 있다. 상업용 주택도 2013년 4/4분기부터 둔화세가 지속되면서 2014년 2/4분기 현재 전년대비 4.1% 증가한 약 900만 평방미터의 판매면적을 기록하는 등 둔화세가 지속되고 있다.
지역별로는 주거용 및 상업용 주택의 수급이 북경 등 대도시 모두 동반 하락하는 양상이 지속되고 있다. 대도시의 주거용 주택의 착공 및 판매 증가율이 지속 감소하고 있다. 상해, 천진 등 1선 도시에 속하는 직할시의 경우, 올해 2/4분기 현재 주거용 주택의 착공면적은 각각 평균 547만 평방미터, 365만 평방미터로 5분기 이상 마이너스 증가율이 지속되고 있다. 동기간 북경, 상해, 천진 등 대도시의 주거용 주택 판매면적 증가율도 각각 37%, 13.1%, 9.6%, 5.9% 감소하는 등 4대 직할시의 주택 수요가 급감하고 있다.
상업용 주택도 수급이 부진한 실정이다. 북경, 천진, 중경 등의 오피스텔, 상업용 빌딩 등 상업용 주택 착공면적 증가율도 2/4분기 현재 전년대비 각각 -42.1%, -19.1%, -40.5%로 2개월 연속 감소세가 지속되고 있다. 4대 직할시 중 북경, 상해, 천진 등 대도시도 올해 2/4분기 현재 각각 전년 대비 -37.0%, -34.1%, -4.7%를 기록, 상업용 주택 수요가 대폭 감소했다.
② 주요 대도시의 부동산 버블 심화 = 대도시를 중심으로 소득대비 주택가격 비율 확대가 지속되는 등 부동산버블 우려가 확대되고 있다.
4대 직할시의 주택 평균 가격이 소득 향상 속도보다 빠르게 증가하고 있다. 북경 등 4대 직할시의 주택가격 평균은 2013년 말 약 12,101 위안/평방미터로 36개 주택 평균 가격 6,930 위안의 약 2배이며, 2008~2013년까지 연평균 11.8%씩 증가했다.
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반면, 4대 직할시의 1인당 도시가계의 평균 가처분소득은 2012년 말 기준 8,390 위안으로 지난 2008년 말 이후 연평균 11.1%씩 증가하나, 주택 평균가격보다 상승 속도가 다소 지연되고 있다.
이에 따라, 북경, 상해 등 대도시 중심으로 소득대비 주택가격 비율이 확대되고 있다.
중국전체의 소득대비 주택가격 비율(PIR)은 지난 2005년 8.9배에서 2013년 7.2배로 지속 감소했으나, 북경, 상해 등 대도시는 오히려 확대되는 등 대도시 중심의 버블 확대가 지속되고 있다.
③ 주택 공실면적 급증 = 최근 중국의 주택 준공면적 대비 공실면적 비중이 지속 확대되는 등 주택시장 버블 확대 우려가 지속되고 있다.
최근 전체 공실면적 중 주거용 주택 비중이 증가하고 있다. 전체 공실면적 중 주거용 주택 공실면적 비중은 약 66%로 상업용 23%의 약 3배 수준이며, 지난 2011년 이후 지속 상승하고 있다. 반면, 동기준 상업용 주택의 공실면적 비중은 2011년 26.2%에서 22.9%로 점진적으로 축소되고 있다.
이에 따라 주거용 주택 공실면적이 6년간 3배 급증하는 등 부동산 버블붕괴 우려가 확대되고 있다. 중국의 주거용 주택 공실면적(잔량기준)은 2013년 현재 3억 2,400만 평방미터로 2008년 1억 700만 평방미터의 약 3배 급증했다. 이에 따라, 주거용 주택 준공면적 대비 주택 공실면적 비중4)이 2013년 현재 약 41.2%로 지난 2008년 19.6%의 약 2배가 증가하는 등 주택 버블 붕괴 우려가 증대하고 있다.
➃ 지방재정의 과도한 토지매각 수입의존 지속 = 중국 지방정부 투자가 부동산 관련 사업에 집중되어 있을 뿐 아니라, 지방재정수입에서 토지매각수입에 대한 의존도도 높은 양상이 지속되고 있다.
중국 지방정부의 채무 중 토지매입, 주택건설 등 부동산 관련 부분에 투자하는 비중이 상당부분을 차지하고 있다. 2013년 6월 기준, 중국 지방정부가 조달한 자금의 주요 투자처는 도시건설(35%), 교통운수(24%) 순으로 조사됐다. 특히 부동산 관련하여 토지매입(11%), 주택건설(7%) 부문에 대한 투자도 상당부분을 차지하고 있다.
더욱이 지방정부의 재정수입 중 토지매각에 대한 의존도가 과도한 수준이 지속되고 있다. 중국 지방정부의 재정수입은 2013년 말 현재 약 6조 9,000억 위안으로 2011년 5조 2,000억 위안보다 1조 6,000억 위안 증가했다. 지방정부의 재정수입 중 토지사용권 매각 수입 비중은 지난 3년간 절반이상을 차지하는 등 토지매각에 대한 편중이 심화되고 있다.
➄ 부동산 부실 대출 확대 우려 = 최근 전체 대출에서 부동산 대출이 증가하면서 가계 부실대출뿐 아니라, 기업의 부채도 증가하는 등 리스크 확대 양상이 지속되고 있다.
중국정부는 2007년부터 과열방지를 위해 부동산 대출 규제를 지속적으로 강화하고 있다. 중국의 부동산 정책은 2007년부터 최근까지 2번의 완화와 2번의 규제를 반복하면서 부동산 안정화에 일부 기여하고 있다. 중국의 주택담보대출비율은 2013년 말 기준 26.4%로 선진국 평균 80%에 비해 중국 부동산 시장의 레버리지 비율은 낮은 것으로 평가되고 있다. 하지만 규제와 완화의 반복 등 정책적 일관성 부족으로 부동산 가격 상승 등 효과는 제한적으로 작용할 전망이다.
최근 주택담보대출이 지속 증가하고 있다. 중국의 부동산 대출 총액은 2014년 2/4분기 현재 약 16조 1,600억 위안으로 지난 2012년 2/4분기 약 11조 4,820억 위안보다 2년간 약 4조 위안 이상 증가했다. 대출총액 중 부동산대출 비중도 지난 2012년 2/4분기 18.1%에서 2014년 2/4분기 19.5%로 지속 확대됐다. 한편, 주택담보대출 잔액도 2014년 1/4분기 현재 약 10조 5200억 위안으로 2005년 말 약 1조 8,500억 위안보다 6배 증가했으며, 증가율도 2014년 1/4분기 20.4%로 4분기 연속 20%대 증가율이 지속되고 있다.
부동산 부실대출 중 가계 비중도 30% 이상 차지하고 있다. 상업은행의 가계 부실대출 중 가계의 부동산 부실대출 비중은 2010년 48.7%에서 2013년에는 35.3%로 지속 감소하고 있으나, 2007년 약 28%보다 높은 수준이다. 또, 가계 부동산관련 부실대출 총액도 2013년 현재, 226억 위안으로 지난 2011년 192억 위안보다 34억 위안 증가했다. 더욱이 가계의 부실 부동산 대출 증가율도 2007~2011년까지 마이너스 증가율이 지속되다가 2012년부터 빠르게 상승하고 있다.
종합 평가와 전망
최근 중국 부동산 시장은 수급 약화, 자산부실화 우려 등 하방압력이 지속 확대될 것으로 예상되면서 향후 실물경제 회복이 지연될 것으로 평가되고 있다.
중국 주택시장의 수급 약화, 대도시 중심의 버블 확대 등 잠재 리스크 확대가 지속될 것으로 예상된다. 주택의 착공면적과 판매면적 등 부동산 수급 약화 지속이 예상되며, PIR 확대, 공실면적 확대에 따른 부동산 버블 붕괴도 우려되고 있다. 또, 지방정부의 재정수입 중 50% 이상이 토지매각에 편중되어 있는 구조 때문에 부동산 경기 침체는 지방재정 악화 가중이 예상된다. 한편, 최근 부동산 대출 규제 강화에도 불구하고 주택담보대출, 높은 가계부동산 부실대출 지속 등으로 부동산發잠재 리스크도 확대되고 있다.
이에 따라, 부동산 경기 침체 장기화로 중국의 소비 등 실물경제 회복이 당분간 지연될 것으로 판단된다.
시사점
향후 부동산 업황 침체 장기화에 따른 중국의 소비 및 투자의 동반 둔화가 우려됨에 따라 이에 대비한 대응책 마련이 필요하다.
첫째, 국내 소비시장 위축에 대비한 리스크 최소화 장치 마련이 필요하다. 중국 가계자산 중 부동산 자산의 비중이 높은 만큼 부동산 시장위축이 소비시장으로 확산될 우려가 상존하고 있다. 이에 따라, 국내 소비시장 위축으로 전이될 수 있는 경로를 파악하여 리스크를 최소화 할 수 있는 장치 마련이 필요하다.
둘째, 對中수출의존도가 높은 산업의 해외 활로 개척 노력이 필요하다. 철강, 건축자재 등 對中수출 감소로 타격이 불가피한 분야에 대한 해외진출 보험 제도방안을 모색해야 한다. 주요 수출 품목의 對中의존도를 낮추기 위해 러시아, 남미 등 다양한 수출활로 개척이 필요하다.
셋째, 중국 부동산 리스크 확산에 따른 돌발 위험에 대비한 금융시장 안전판 강화가 필요하다. 부동산 버블 붕괴 등 돌발 리스크 발생에 따라 국내 중국계 자본의 대규모 유출로 외환 시장의 변동성이 확대될 가능성이 존재, 이에 대한 상시 모니터링을 강화해야 한다. 외환보유고 등 외환 시장의 안전판을 더욱 강화하고 중국發 돌발 리스크에 대비해 시장의 유동성 공급 상황 상시 모니터링이 필요하다.
넷째, 현지 국내기업에 대한 유동성 지원책 마련 전략이 필요하다. 부동산 경기 침체에 따른 중국내 시중 유동성 축소 등 금융경색 발생에 대비해 중국에 진출해 있는 국내 기업에 대한 사전적 지원책 마련이 필요한 시점이다.
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기사최종편집일:2024-05-10 14:24:52
