최근 지방에 이어 서울 등 수도권으로 주택 전세가격의 하락 움직임이 나타나고 있다. 올해 1~2월 중 거래된 전국 아파트 중 전세가격이 2년 전(계약시점)보다 하락한 비중이 절반을 넘어섰고, 특히 서울보다 지방의 하락 비중 및 폭이 훨씬 큰 것으로 나타났다.
한국은행이 19일 발표한 ‘최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검’ 자료에 따르면 올해 1~2월 거래된 아파트 중 전세가격이 2년 전보다 하락한 비중은 52%를 기록했다. 이 비중은 2017년 중 20.7%에 머물렀으나 지난해 39.2%에 이어 올해초 절반 이상으로 급증했다.
이 자료에 따르면 지방 전세가격은 2017년 4월부터 하락세를 지속하고 있으며, 수도권은 2017년말 이후의 하락세가 지난해 9~10월중 일시 주춤했다가 11월부터 다시 하락세로 전환한 것으로 나타났다.
전세가격 하락(월평균 기준) 시·도(광역지자체 17개) 수를 보면 2017년중 5개에서 2018년중 11개, 2019년 1~2월중 13개 지역으로 확대됐다. 서울 경기 인천 등은 올 들어 하락폭이 커지고 있으며, 경남 울산 등은 주력산업 침체에 따른 지역경기 부진이 가세하면서 큰 폭의 하락세를 지속했다.
전세 공급 대비 수요 상황을 나타내는 전세수급지수도 지방은 2017년 1월(99.8), 수도권은 2017년 12월(98.1) 이후 공급우위 기조로 전환했다.
2019년 2월 현재 수도권 전세수급지수는 83.3으로 지방(82.4)과 비슷했다. 지난해 이후 전세가격 하락폭이 컸던 10개 시·도의 경우 2018~19년중 아파트 입주물량이 예년(15~17년중) 수준을 크게 상회하면서 전세수급지수 하락을 주도한 것으로 나타났다.
한국은행은 “개별주택(아파트 기준) 단위의 전세가격(보증금) 변화를 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 시산한 결과, 올 들어 전세가격이 하락한 아파트 비중이 전국적으로 절반을 상회했으며, 10% 이상 크게 하락한 비중도 상승하고 있다”고 밝혔다.
한국은행은 전세가격 하락은 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하지만 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점에 비추어 관련 리스크가 크지 않은 것으로 예상했다.
임대가구의 소득구성을 보면 고소득(4~5분위) 비중이 2018년 3월 현재 64.1%로 전체가구(40.0%)를 크게 상회하고 있다. 가구당 평균 8억원 등 실물자산을 많이 보유하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지이다. 특히 전체 임대가구 중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구 비중이 2018년 3월 현재 0.6% 수준인 것으로 나타났다.
하지만 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있다. 2012.3~18.3월 중 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승했으나 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다. 이는 차입 및 갭 투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적이다. 2018년 3월 현재 임대가구의 가구당 평균 금융부채(1억1000만원) 및 실물자산(8억원) 규모는 전체가구를 크게 상회하고 있다.
이에 따라 임대가구 금융자산이 전체적으로 보증금을 상회하는 수준이지만 보증금/금융자산 비율이 계속 상승하고 있다. 특히 금융부채 보유 임대가구의 경우 2018년 3월 현재 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아진 상황이다.
향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하지만 부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 보인다.
한국은행은 전세가격 10% 하락시 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하지만 1.5%(3만2000가구)의 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석했다. 참고로 임대인의 전체 보증금에 대한 반환능력을 동일한 방식으로 시산해 보면 2018년 3월 현재 85.2%의 임대가구가 금융자산 처분(59.1%) 및 금융기관 차입(26.1%)을 통해 대응 가능하다고 밝혔다.
한편, 전세자금대출이 2016년 이후 빠르게 증가했으나 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말 현재 92조5000억원으로 나타났다.(은행재원 71.5조원 및 기금재원 21.0조원, 전체 가계대출의 6.4%)
전세자금대출이 주로 보증부(18년말 국내은행 전세자금대출의 약 98%)로 취급되고 있어 부실 대출 발생시 금융기관은 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능하다. 국내은행 전세자금대출 연체율(18.6월말 0.18%)은 전체 가계대출(0.25%)을 하회하고 있다.
전세자금대출 차주는 신용, 부채 보유구조 측면에서 상대적으로 양호한 것으로 나타났다. 2018년 3/4분기말 현재 고신용(1~3등급)차주의 대출 비중이 81.9%, 비다중차주의 대출 비중이 75.3%로 전체 차주(고신용 70.3%, 비다중 67.6%)를 상회했다. 상대적으로 취약차주 비중 및 DSR 수준도 낮은 편이다.
한은은 “최근의 전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세했기 때문”이라며 “전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 현재로서는 크지 않을 것으로 보인다”고 밝혔다. 임대가구의 재무상황과 보증금 반환능력이 전반적으로 양호한 데다, 전세자금대출도 우량차주 비중이 높아 대출 부실 가능성이 낮고 부실화되더라도 보증부로 취급되고 있어 금융기관 건전성에 미치는 영향은 제한적이기 때문이라는 것이다.
그러나 한은은 “가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다”며 “이 경우 전세·매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있는 만큼 이에 유의할 필요가 있다”고 언급했다.
|
기사최종편집일:2024-04-29 12:18:52
